楼市观察：自购自卖，虚构交易揭示的新动向
近日，国家审计署的一则通报震动了地产界，揭示了部分地区的惊人行为——70个地区通过自买自卖国有资产及虚构交易的方式，虚增财政收入861.3亿元，其中67.5%的违规操作发生在县级地区。这一现象在2022年土地市场中尤为显著，国有房企如央企和地方城投几乎占据了拿地的主导地位，民营企业则相对边缘化。
数据显示，去年房企拿地的格局中，央企和国企占比高达53%，城投占比32%，合计占比达到85%，而民企仅占9%。然而，这些巨头的资金并非无限，他们同样需要谨慎评估风险。城投公司的债务负担已不堪重负，继续兜底卖地将加剧其债务压力，使得市场行为变得更加复杂。
审计署6月26日发布的报告点名批评了地方城市的土地交易数据操纵行为。审计报告显示，18个省本级和36个市县共54个地区的财政管理存在问题，涉及违规组织财政收入、虚增土地收入等行为。这些行为不仅是为了美化数据，还存在返点操作，使得市场的真实情况变得难以捉摸。
在审计署的严格监督下，预计未来城投等国资企业的虚假交易行为会有所收敛，从而可能导致新一轮的卖地流拍潮。与此同时，市场本身的压力也在加剧，新房销售不畅，二手房供应过剩。以武汉为例，贝壳平台数据显示，2至3月日均成交量曾高达300套，而5月下滑到每日仅约100套，市场冷却明显。
易居研究院的报告显示，13个重点城市的二手房挂牌量创历史新高，且增速显著，武汉的增速位居全国第二。这表明市场供需失衡，房屋供应过剩，房企在这样的市场环境下，即使资金充足，也会更加谨慎对待拿地决策。
此外，房地产企业债务风险的加剧也不容忽视。克而瑞数据显示，房企商票逾期情况增加，部分企业甚至面临退市风险。河南建业的违约事件更是警示了行业内的财务困境。在这样的背景下，房企普遍采取战略收缩，更多关注生存而非扩张。
财政数据显示，今年前5个月的土地使用权出让收入大幅下滑20%，预示着全年卖地收入可能远低于预期。这无疑对地产市场前景提出了新的挑战。在这样的大环境下，每一笔交易都显得尤为重要，真实性和可持续性成为了市场的关键考量。
总的来说，自卖自买和虚构交易的现象揭示了楼市的隐忧，预计未来市场将更加注重基本面和可持续发展，而非短期的数据操纵。对于投资者和购房者而言，理解这些背后的逻辑，才能在风云变幻的市场中作出明智的决策。