楼市观察:自购自卖,虚构交易揭示的新动向
近日,国家审计署的一则通报震动了地产界,揭示了部分地区的惊人行为——70个地区通过自买自卖国有资产及虚构交易的方式,虚增财政收入861.3亿元,其中67.5%的违规操作发生在县级地区。这一现象在2022年土地市场中尤为显著,国有房企如央企和地方城投几乎占据了拿地的主导地位,民营企业则相对边缘化。
数据显示,去年房企拿地的格局中,央企和国企占比高达53%,城投占比32%,合计占比达到85%,而民企仅占9%。然而,这些巨头的资金并非无限,他们同样需要谨慎评估风险。城投公司的债务负担已不堪重负,继续兜底卖地将加剧其债务压力,使得市场行为变得更加复杂。
审计署6月26日发布的报告点名批评了地方城市的土地交易数据操纵行为。审计报告显示,18个省本级和36个市县共54个地区的财政管理存在问题,涉及违规组织财政收入、虚增土地收入等行为。这些行为不仅是为了美化数据,还存在返点操作,使得市场的真实情况变得难以捉摸。
在审计署的严格监督下,预计未来城投等国资企业的虚假交易行为会有所收敛,从而可能导致新一轮的卖地流拍潮。与此同时,市场本身的压力也在加剧,新房销售不畅,二手房供应过剩。以武汉为例,贝壳平台数据显示,2至3月日均成交量曾高达300套,而5月下滑到每日仅约100套,市场冷却明显。
易居研究院的报告显示,13个重点城市的二手房挂牌量创历史新高,且增速显著,武汉的增速位居全国第二。这表明市场供需失衡,房屋供应过剩,房企在这样的市场环境下,即使资金充足,也会更加谨慎对待拿地决策。
此外,房地产企业债务风险的加剧也不容忽视。克而瑞数据显示,房企商票逾期情况增加,部分企业甚至面临退市风险。河南建业的违约事件更是警示了行业内的财务困境。在这样的背景下,房企普遍采取战略收缩,更多关注生存而非扩张。
财政数据显示,今年前5个月的土地使用权出让收入大幅下滑20%,预示着全年卖地收入可能远低于预期。这无疑对地产市场前景提出了新的挑战。在这样的大环境下,每一笔交易都显得尤为重要,真实性和可持续性成为了市场的关键考量。
总的来说,自卖自买和虚构交易的现象揭示了楼市的隐忧,预计未来市场将更加注重基本面和可持续发展,而非短期的数据操纵。对于投资者和购房者而言,理解这些背后的逻辑,才能在风云变幻的市场中作出明智的决策。