非房屋所有人不能行使业主权利。根据法律规定，房屋所有人是业主。业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）根据物业服务合同，接受物业服务企业提供的服务；（二）建议召开业主大会，对物业管理相关事宜提出建议；（三）建议制定和修改管理规约和业主大会议事规则。；（4）参加业主大会，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，享有选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）享有物业共用部位、共用设施设备及相关场地使用的知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律法规规定的其他权利。
第六条《物业管理条例》第六条
《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十三条