在原物业合同到期又无续签的情况下如何认定物业管理公司的管理事实

Question

这是老师出的一个论述题,在原物业合同到期又无续签的情况下如何认定物业管理公司的管理事实,我想知道的是用法律的知识予以解答

Answer 1

本人大学学的是物业管理专业，现在已从事物业管理工作四年，根据我国合同法及物业管理条例相关精神以及本人工作经验，认为这种情况下，仍认为物业合同继续有效。这样做的原因如下：一，原合同已到期，但业主委员会或业主未提出异议，物业公司也没有要放弃管理的意向，表明原合同关系存续期间，双方都对该管理事实认可，虽未重新签订合同，但已符合事实合同之规定。二，若认定该合同继续履行无效，则会对业主和物业公司的双方利益都造成损害，不利于小区的稳定，同时也会损害物业公司的利益，不符合我国社会主义法制立法精神。本回答被提问者采纳

Answer 2

事实服务是物业服务企业与业主之间不存在生效的物业服务合同关系，但物业服务企业提供服务，且业主接受服务的一种事实状态。
事实服务，严格意义上是一种客观存在的“非法”状态。事实服务不同于强迫服务，应当客观认识，认真对待。
1、物业公司应当证明为业主提供了服务。
2、物业公司应当证明将相关事实告知了业主。
3、业主无解聘物业服务企业共同决定，且在接到物业服务企业告知后也没有结束事实服务状态的共同决定。
具备上述三个条件，可以认定物业服务企业提供事实服务。

北京市物业管理办法
第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

最高法院司法解释
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

北京市高院关于审理物业管理纠纷案件的意见

24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
　　双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。