像这样的房产租赁纠纷该怎么解决

Question

事情比较复杂,请耐心看.
我之前是做房产的,2008年2月1号我在亚运村某家房产公司做经纪人,一个业主想委托我出租其房屋,(强调房子是使用权的,按法律规定使用权的房子是不能出租的,但现实中很多都在出租).业主把房子委托给了我个人(委托合同用的是某家公司的出租委托合同的范本,只不过把受托方改成了我的名字).委托合同中约定业主给我一个月的免租期,从第二个月开始由我每个月给房主交房租,我自己再去找租户,租户的房租由我收取.几天后找到了租户,不过与租户签订的合同是普通的业主与租客签定的那种租赁合同,而且是我找的一个人以业主委托人的名义与租客签定的.签完之后,我把业主的帐号给了租客,让其直接跟业主联系,房租也直接给业主,第二次交房租时,租户说房子有很多地方都有问题,拒不交房租!这个问题该怎么解决?我想知道如果这个问题通过法律解决会怎么样?所签定的三份合同是有效的吗?如果合同是无效的,那怎么解决?
我跟业主签定的合同就是某家公司"房屋银行的合同",但是没有公司的公章,只是我按照房屋银行的合同自己打印的合同,甲方是业主的签名,乙方是我的签名.我想知道的问题是:1.房子是使用权的,业主跟我签定的委托出租合同是否有效,如果无效会怎样?2.我找的朋友以业主委托人的名义与租户签定的租赁合同是否有效,如果无效会怎样?

Answer 1

1、租金违约最普遍
租金违约纠纷是房地产租赁关系中最多最普遍的纠纷。一般涉及到三方面问题：
一是拖欠租金，在一般情况下，出租人会采取容忍的态度。因为房地产租赁市场充满着竞争，房地产出租人并非能够随意找到合适的承租人，如果解除合同并要求承租人迁出还需要花费许多周折。同时承租人虽然拖欠租金，但租赁合同还在有效期内，租金还将按月计算下去，因此哪怕租金拖欠一段时间再付，出租人仍希望维持有可能收回租金的租赁关系。
二是违约金。这是出租人依法或者依约享有的合法权益。出租人在承租人拖欠租金的情况下，既可以在要求解除合同、追讨拖欠租金的情况下向承租人追究违约责任，也可以在向承租人追讨拖欠租金的同时要求承租人支付违约金并继续履行租赁合同。
三是解除合同。当出租人认为根据承租人的各方面情况已无必要再与其保持租赁关系时（如承租人已不可能再支付拖欠的租金），出租人就会行使提前解除租赁合同的权利，这完全符合《合同法》的有关规定，即使房地产租赁合同没有可以提前解除合同的约定也是如此。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，房地产租赁合同解除后，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，即解除合同一方仍可追究违约方的违约责任。

2、 损害赔偿应体现公平原则
房地产租赁关系中的损害赔偿同其他法律关系中的损害赔偿一样，也是由侵权行为所引起的。房地产租赁关系中的侵权行为不外于以下几种：
房屋损坏赔偿。房屋损坏多数是承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，这种情况下承租人就要承担赔偿责任。由于不可抗力造成的，或者是出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，承租人不承担赔偿责任。
人身、财物损害赔偿。由于出租房地产的质量问题，或者由于出租人的措施不当，造成承租人人身、财物损害的，承租人有权要求出租人给予赔偿。出租人能够证明承租人对造成损害结果也有过错的，应由双方按照过错的大小分担责任。
侵犯房地产共有人的合法权益。房地产共有人对所属房地产享有共同的权利（包括共同共有和按份共有），当部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租时，就侵犯了其他共有人的合法权益，被侵权人就有权要求侵权人停止侵害并赔偿损失。
装修赔偿。房地产租赁关系特别是用于经营的房地产租赁关系建立后，经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置问题。某高级人民法院内部规定是：出租人同意承租人装修的，无论什么原因提前解除合同，出租人应向承租人赔偿（经审计后）装修费的残值部分，如果合同对此有专门约定的，从合同约定。

3、承租人优先权与转租问题突出
房地产租赁期间出售的优先权问题。《《合同法》对此有明确规定。而在现实生活中，很多出租人往往忽视这一优先权的法律规定，有的是故意剥夺承租人的这种优先权，因而产生纠纷。出租人违反这一法律规定出售房地产的行为依法可确认为无效。

4、转租问题。
现行法律法规允许房地产转租，然而这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意擅自转租，有的是层层转租，主体混乱；有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷；有的甚至收取转租费后逃之夭夭。在实践中，有的出租人对未经同意的转租眼开眼闭，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。

5、单方面解除合同。
房地产租赁合同的一方当事人单方面解除合同，一般情况下都是出于无奈，但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。合同当事人故意毁约的行为只是一种违约行为而非违法行为，其最多也只应该承担合同中约定的违约责任并赔偿可以预见的损失，除非合同中对赔偿损失有特别约定。因此签订房地产租赁合同的当事人应当在起草、审查房地产租赁合同时加以防范，争取最大限度地保护自己。

Answer 2

答案也比较复杂，请耐心看。

一 转租先要一个大前提，即必须征得原出租人的书面同意，否则转租行为无效。注意！！！但合同仍然有效。

二 该案中存在3个租赁合同，原出租人与“业主”，“业主”与你，你与租户。你们之间的关系是原出租人出租给“业主”，“业主”转租给你，你再转租给租户。

三 如果是非法转租，即承租人未经出租人同意而进行的转租。合同法第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据此规定，在非法转租中，当事人之间发生如下法律后果：

1、承租人与次承租人之间的租赁合同如无违反法律禁止性规定，是有效的。因该转租合同未经出租人同意，次承租人不能取得使用、收益的权利，次承租人可向承租人请求违约损害赔偿。

2、承租人擅自转租，其行为构成违约，出租人有权终止合同，并向其请求损害赔偿；出租人不终止合同，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

3、出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在终止与承租人的租赁合同时，出租人有权要求次承租人返还租赁物。如出租人不终止与承租人之间的租赁合同，则次承租人的原租赁期间，对租赁物享有占有、使用、收益的权利，出租人不得径向次承租人请求返还租赁物。

通俗而言，就是如果原先的出租人同意你们的行为，就保持现在的状况不变，
原出租人找“业主”要租金，“业主”找你要租金，你找租户要租金。
如果不同意，“业主”与你，你与租户的转租行为无效，原出租人可以收回房屋，赔偿损失则是原出租人找“业主”，“业主”找你，你找租户。

附：合同无效的事由：
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

Answer 3

我也是房产经纪人，你这种情况的合同是没有法律效益的。
你和租户可以撤销合同，这次房租只能由你或者协商你们公司交给房主，如果能再找到另一个租户更好。其他就没办法了。实在没办法了。
问一句，你是在哪个公司啊？是房屋银行吧？我是做中介的。

Answer 4

一、如果法律规定业主的房子不得出租，则你们的一系列协议均存在合法性问题而无效。合同无效，则由过错方承担缔约过错责任，就你的案子，该缔约过错责任双方均担。
二、你找的朋友的协议情况同上。
在具体实务中，几方协商解决。

Answer 5

这个好像可以理解成为你和业主之间有委托代理的关系，那么，既然你已经完成了委托事项，之后产生的纠纷应该是业主与租房者之间是问题了