业主是否由权决定选聘物业公司，是否有权不需要物业公司而自行管理？

Question

我所在的小区的物业公司是由房开商指定的物业公司，向业主收取物业管理费，却没有提供物业管理协议，只凭政府指导价就向业主收起物业管理费，服务质量差，请问，根据现行的法律法规，通过怎样的途径才能更换物业公司，或者由小区业主自行管理？

Answer 1

召开业主大会并且有超过2/3的业主且住房面积超过2/3同意更换物业公司时才可以更换。小区住户可以选出业委会在没有物业的前提下管理小区，但一般不的超过半年。

Answer 2

根据《物权法》第七十五条，七十六条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；可经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。但在业主大会和业主委员会运作成本较高的现阶段，业主利用业主大会进行维权的门槛明显提高了。

Answer 3

开发商所指定的物业是前期物业，前期物业的合同效力是到业主大会召开选出了业委会后自动终止，业主大会可以投票做出决议要求物业公司退场，决议做出后由业委会发出通知后即生效力，业主可以在物业公司收到通知后停止支付物业管理费用，业主大会可以选择新的物业公司或直接制定业主公约指定管理人员对小区进行管理，但在业主自治在目前现实操作上存在很大的难度，主要问题在于当有人拒交管理费用时，没有法人机构做为主体去起诉要求他交费，如果以业委会名义或业主大会名议起诉的话，被告只要提出说我愿意交费，请把发票发给我，那发票由谁来开？既然交钱就是一种消费行为，没发票不交费是合理的，所以要业主自治就必须所有的业主都能达成共识，但目前的社会情况难度实在太大了