最主要的风险就是合同无效的风险，小产权房就是最典型的例子。
虽然十八届三中全会和今年两会都提到要促进农村集体土地流转，但绝大多数地区目前还没有实施细则使这一利好政策落地。目前法律规定仍然是，农村集体土地不能随意买卖，只能在农村集体内流转。
之前也有政策明确规定，城市居民不能购买农村集体土地上的房屋。因此，买卖合同因违反法律规定而无效。
合同无效导致的后果是双方返还，即你退还农村房屋，农民退还给你购房款。
像现在的情况，房价上涨很快，双方返还一般是对农民比较有利，比如你当初花20万买了房，过5年房子已经值100万，农民反悔向法院主张合同无效，退还你20万元，要你退房。但一些地区已有的判例，要求农民支付房价上涨的一部分，作为返还房屋的条件。