2022年是不是买房的好时机？
其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。
先来回忆一下2021楼市。
一、2021年的楼市动荡
2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。
原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。
2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。
当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。
这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。
住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。
二、2022楼市将是平稳的一年
为什么这样说？
虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。
2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。
住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：
第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。
第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。
以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。
跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？
2022年首套买房新政策：
贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。
契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。
当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。
我认为2022年确实是买房的好时机，因为如今的楼市出现了以下四个信号：
信号一：房价跌了，而且跌得比你想象中有诚意。
南山科技园的业主真实反馈，润一一套89㎡从最高1900万，降低到最近一套成交价1400万，降了500万。
经过长达近1年的博弈，深圳部分业主终于还是妥协了。
再一边，成都二手房量价都跌了。
2019年全年二手房成交量：11.5万套 成交价1.56万/㎡
2020年全年二手房成交量：4.89万套 成交价1.63万/㎡
2021年全年二手房成交量：4.79万套，成交价1.52万/㎡
3年来首次量价齐跌。
还有武汉、天津等一二线城市也等来了房价回调。
当然了，轰轰烈烈下跌的还有东北的城市，但这些城市的下跌，是价值回归，我就不说了。
不过对于有价值的城市而言，现在的下跌就是机会。
2021年房地产进入下行期最大的导火索是什么？是政策调整。
但走到现在，政策又有了新一轮的调整，去年是顺势而跌，今年就是顺势而暖。
跟着政策走，总不会踩坑。
记住，每次政策调整的时候，就是你入场的机会。
那些房价已经明显下跌，且回调有10%以上的，我认为可以择机入手。
深圳除外。
因为深圳有个王炸的二手房指导价，虽然降价，但离二手房指导价还是有一段距离，买套二手随便就是5-6成首付，依旧亚历山大。
2022年我预计深圳二手房成交还是以低迷为主，但新房市场会活跃起来，毕竟倒挂就摆在那，可以全力以赴打新去。
信号二：房贷利率下调，降息降准大趋势
刚开年，1月6日，广州房贷利率就迎来新年第一调。
首套房利率从5.85%降至5.65%左右，二套则从6.05%左右降至5.85%。
作为开年首降，信号非常重要。
一线城市一直以来都是风向标，广州如今打了样，预计会有更多城市跟进。
但这是地方银行加点利率的调整，很多人还关注LPR利率的走向。
去年12月20日，1年期LPR利率下调，但5年期并没有调整，当时大胡子李老师的预判是，肯定会有调整，最快农历年前就会有。
因为1年期LPR利率下调，就是银行资金面宽松的表现。
去年末，央行就宣布降准，释放出1.2万亿的资金，银行解渴了，放贷速度都加快了，银行利率下调自然也有空间。
北京、上海、成都等部分银行二手房贷放款时间就明显提速，成都二手房成交量年末逆势上涨，就是因为挤压的贷款都放了。
银行手头挤压的单，都批贷了，二手房流动性也逐步恢复了。
加上房贷利率的下调，一算账，比1个月前买还便宜了。
人与人之间的不幸是比较出来的，幸福也是，便宜了，能接受了，自然就出手了。
信号三：比黄金还贵的信心，正在恢复
在楼市里，最贵的可不是黄金，而是预期的信心。
买不买房，全凭这一撮信心给撑着。
同样是12月的一个清晨，一位北京购房者在地铁上习惯性地打开找房App，他发现周末刚看过的二手房全部已出售或下架，突然有点儿心慌。
他赶紧和中介套点情报，中介表示看房客户明显增多了，周末带看量都增加了。
于是他意识到要赶紧上车了，观望3个月还没出手的他，选择在此刻入手了一套2居室。
事实上，北京年末二手房出现明显翘尾，11、12月份两月成交节节攀高。
2021年12月，北京二手房成交量为15442套，环比上涨30%，这个成交量是2021年9月来连续4个月的高点。
政策到底了，房价也跌出性价比了，持币观望的人自然就出手了。
除了一线城市之外，根据《财经》记者的调研，杭州、宁波、佛山、重庆、沈阳、东莞、成都、天津、郑州、长沙、南京、苏州、青岛、武汉、西安，二手房成交量都有所回升。
要说这批购房者还算是理性的，别妄想着抄什么底，房价跌了，有需求了，买得起了，就可以买。
别整天瞎捉摸要端着，喊着熬业主，风向转变后，议价到涨价，可能就是3天的事儿。
信号四：集中土拍，保刚需
2021年的一大关键词，必有一个坑位留给集中土拍。
数量有心意，价格有诚意。
连深圳都一口气拍出30多宗住宅用地，诚意拉满。
价格呢，也给整出了优惠价。
经历了第二次集中土拍房企的集中躺平，为了刺激房企拿地，深圳、杭州给出诚意。
深圳严格执行限价，保刚需，甚至多宗地块还下调限价，宝中限价8.6万/㎡，和周边市场价直接就是6万/㎡的价差，性价比非常高，明显利好刚需。
想到这，估计届时楼市江湖又是一番腥风血雨。
杭州过去的房价飙涨也是吃了供应不足的亏，去年土拍也是大手笔，尤其是第三次土拍，为了刺激躺平房企嗨起来，大幅度修改了游戏规则：
提升了新房限价；恢复了“预公告”的勾地政策、出让金缴纳周期延长，降低了房企参拍资金压力；取消了“竞品质、现房限售”，改为定品质；土地溢价率上限由15%下调至10%，保证金从地价20%降到了地价10%，最高不超过5000万；达到封顶价之后不再竞自持或者配建，摇号能够为房企省下更多利润；部分地块起拍价下调。
一通操作，杭州第三次土拍热度就火了。
去年拍出的地，会大大给市场解渴。
尤其像深圳、杭州这样新房饥渴已久，又有明显倒挂的城市，优质新房就是一通抢。
这些城市，盯着新房，干就完了。
最后总结一下——
房价确实跌了，成交真的火了，供应慢慢多了，房贷利率也有下调了。
以上，是市场的真实情况。
回暖一步步靠近，但要守住安全底线，要买也得买一二线城市和环一线城市。
2022是买房的好时机。2021年的楼市，足够跌宕起伏。
上半年万人抢房，下半年房企“暴雷”、成交锐减，楼市冰冻。
到末尾最后两月了，嘿，又反转了。
2021年10月起，监管层陆续释放了一些积极信号。
支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，风险房企有了收并购的解决方案。
年关开发商为了冲业绩，也不藏着掖着了，大多都推出了促销活动，大型捡漏机会来了。
二手房市场苏醒了，新房也热闹起来了，市场节奏又跑起来了。
哇塞，楼市又是一片祥和之气。
在此，先下一个众人已知的结论：
2022年一定比2021年好，属于一部分城市的最好买房时机已经出现。
2022年并不是一个合适的买房时机，原因有几条。
一、现在美国只是宣布要加息，但还未开始行动，所以房价还没有进入一个明显的下降通道。真正适合买房的时机是等待美国开始加息，全球流动美元大幅减少，跑完了一整个美元周期之后，当美联储重新宣布降息和放水的时候，这才是最适合买房的时机。因为当美国重新降息的时候，就意味着市面上流通的货币要变多了，大家都准备出来抄底了，这个时候你再犹豫，房价就会重新进入一个上涨周期，就和当年泡沫破灭之后的日本一样。
二、中国的城市化率和人口增长虽然还没停止，但上涨的空间已经非常有限了。所以中国的房价目前已经是一个比较高的位置了，如果强行上车，虽然不至于最高点接盘，但也实在是有点儿不划算。所以啊，2022年房价到底会不会暴跌，这取决于美联储加息的决心和速度。如果按照之前计划的，2023年年底前加息两次没有过早的提前，那么2022年不会是一个买房的好时机。
2022年买房对于刚需者来说，该买的还是要买，毕竟你不能睡在大马路上，孩子上学也必须要有房子才能上学。
如果你是炒房子的就要好好想清楚，因为现在房价这么高，想炒房赚差价比较困难。房产税试点快的话年底，慢的话也是明年，肯定会出，虽然没大家想的那么狠，也不像之前上海重庆样。地该卖还卖，不耽误房产税收。毕竟会有个过渡时间，两者比例动态调整。同时国企开发商开始搞公租房。国家想搞公租房手段多的是，大量市中心闲置写字楼改造下，位置好，还有国家背书。就看国家愿意不愿意罢了。持有成本上去一线房价肯定要松动，但毕竟是一线阴跌几年掉个百分之15都能接受，无非回到19年左右。所以个人感觉一二线2-3年后会是个绝佳低点上车。
