买厂房需注意哪些问题

Question

如题所述

Answer 1

摘要：随着经济的飞速发展，工业逐步成为其主体，而在世界的经济熔炉中，中国有着“世界工厂”之称，近年来国家对于创业工作者的大力扶持，使得大大小小的工厂应时而生，更多的创业者也在为更好的新厂地址而观望，那么，买厂房需注意哪些问题？下面就和小编一起来了解一下吧。买厂房好还是租厂房好不同选址原因应对不同的需求。如果是需要一手土地，从立项到厂房建成至少需要两年以上的时间周期；而如果是购买二手的厂房，则对资金支付要求比较高；若是租赁厂房，则业主方一般不会为你保留太长时间，现在合适的厂房，你希望半年以后再用，那你的动作基本就超前了，除非你愿意在这半年里正常支付租金。
买厂房要交什么税1、增值税，交易额的5%。
2、土地增值税暂。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：
如此处厂房属于国有土地使用权上的建筑物，卖方须缴纳土地增值税，土地增值税按转让房地产的收入减除扣除项目后的增值额乘以适用税率确定，或按税务机关规定进行核定征收：
如查实征收，扣除项目为重置成本评估价格和卖方在转让时缴纳的与转让有关的税费之和。税率为：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额=增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的
土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
如核定征收请咨询当地税务机关查询当地土地增值税核定征收率，按转让收入乘以核定征收率确定。
3、契税。如果你具有该房产合法的转移资格，买方需要缴纳契税，税率为4%，计税依据为成交价格（或税务机关认定的评估价格）。
4、城建税、教育费附加和地方教育附加
内资公司应按实际缴纳的营业税税额分别乘以规定的税（费）率计算缴纳城建税（7％（纳税人所在地在市区的）、5％（纳税人所在地在县城、镇的）、或1％（纳税人所在地不在市区、县城或镇的））、教育费附加（3％）和地方教育附加（1％）。
5、印花税。依据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人进行二手房易时所签订的二手房转让合同，应按“产权转移书据”税目贴花完税，计税金额为合同所签订的转让金额，税率为万分之五。需要缴纳印花税：120万元×0.5‰=600元。
6、企业所得税管理处:如果买卖双方的企业都是内资企业所得税纳税人。则对卖方而言，企业卖出房产，应以售价减除该房产的账面价值、卖出过程中缴纳的税费的余额并入企业当期的应纳税所得额计算缴纳企业所得税。对买方而言，买入房产暂不涉及企业所得税。
7、个人所得税管理处：如果厂房的产权属于企业，出售厂房的所得不需缴纳个人所得税。
买厂房可以贷款吗房屋抵押贷款一般贷款年限在1年-10年，贷款金额最高为房屋评估价的70%。厂房抵押贷款相似于我们的个人房屋抵押贷款。若厂房是合法的、归企业全部，有房产证和土地使用证，那么是能向贷款机构提出抵押贷款申请的。所以，自建厂房有无房产证和土地使用证很关键，是自建厂房能否用于抵押贷款的关键厂房抵押贷款金额需要根据厂房的大小，资产的评估来定夺，一般情况下，会贷出资产评估金额的70%。
买厂房注意事项1、购买厂房和购买其他房屋最大的区别是要最要留意土地使用权是不是按国家规定合法的取得了土地使用证取得方式是行政划拨还是出让划拨的要补交土地出让金(不同地段补交不同)。一定要看土地使用证和房屋产权证原件。
2、慎重选择周边有居民区的厂房，由于早期城市规划问题，有的厂区位于居民区附近，容易发生法律纠纷。从经验来看，居民对于生产性企业对于居住环境的影响的容忍度很低，厂房或者厂区周边的居民区往往成为发生投诉、相邻关系诉讼的隐患，一旦发生纠纷，往往容易升级成为群体性时间，直接影响企业的正常经营。
3、了解和实地核实厂区的道路通行和周边交通状况，客观测评车程等影响企业运输成本的指标。“宏观”的交通因素包括：房源的地理位置、坐落，周边的道路情况，距离交通主干道、高速公路、城市快速路的距离。道路对通行车辆高度和地面承重的要求。“微观”交通因素包括：厂区内部的道路情况、厂房与道路的接合部的道路情况，是否能够通行大型车辆。
其他和二手房一样，要注意：
1、首先要确定房屋的所有权是谁的，要查验对方的《身份证》和《房屋所有权证》（最好还有《土地使用权证》），必须是原件。
2、了解房屋产权和土地使用权是否受到限制，如是否抵押（《房屋所有权证》和《土地使用权证》会有他项权利记载），是否查封，是否被行政机关或者司法机关限制等，如果抵押，抵押权人是否有同意出售的书面意见。
3、是否为出租房，如果出租，租赁人是否放弃了优先购买权。
4、是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放弃了优先购买权。
厂房风水1、厂房风水环境的问题
厂房大门在西南方坤位,门口正对高架桥,车流量大、车速快，所以财运不稳定，主要经营者运气不佳，高低起伏、变化无常。
东南廉贞火凶位为小型炼油罐所处之地，凶星高大主权，会对整体的风水格局产生影响，犯小人多事非。
西南方向为乾方，也就是三层办公楼所处位置，本为吉位，但是楼前有老建筑一座，并且高度恰好正对经营者办公地的前方，风水中称之为‘泪滴杀’，代表哭丧、破败、衰落、穷困潦倒。
西南方向为乾方，位置空，对主要领导不利，又主有小人作乱，难以管理。
东南方向的外部环境中，有一环形铁路经过，并且地势高大、平坦，距离很近，巽方青龙位金木相克，此为青龙折腰，运程败退。
2、厂房风水朝向
厂房选址坐向：工厂坐山当令，有靠，向星当令，有气，为旺山旺向，工厂才能人丁兴旺，财源广进。也就是说工厂后面为高地，或有楼房，工厂的大门方向有水(河流，路，)较开阔，低平，或是停车场，公园，广场等，为明堂开阔，财路如潮。
3、厂房的选址风水
厂址选择在市区；此类厂房适合技术、资金密集型，用地面积小，无噪音、空气、水质污染的高新技术行业。优点是;交通非常便利，信息灵通，引进人才容易，运输费用底等。缺点是：用地成本、劳动力成本较高，限制条件较多，且易因城市规划等原因而迁。
厂址选择在郊区；此类厂址适用性最强，具有闹市区厂址的各种优势，还适合劳动密集型企业，且用地成本、劳动力成本也较低，限制条件相对较少，是一种理想的厂房选址。
厂址选择在乡下；此类厂址有多种情况，有离城市、码头、火车站，也有公路、供水、供电好坏，应区别分析。此类厂房适合劳动密集型、有污染的行业。优点是：用地成本很低，劳动力成本也较低，离原材料产近，工人素质要求不高，容易招工。缺点也较多：销售运输成本大、信息量小，交通条件跟不上，经常停水停电等。