法拍房可以买吗?

Question

如题所述

Answer 1

法拍房是可以买的，但有诸多风险。
1、法拍房要求付全款
法拍房相对于普通商品房而言是比较便宜的。虽说从表面上看，法拍房便宜了不少，减轻了买房压力。但是，一般购买商品房只需付个百分之二三十的首付，剩下的可以通过银行贷款付清；法拍房则不同，要求一次性付清全款，一次性拿出几十万买房的人也在少数。
2、法拍房房产税较高
法拍房一般是房主因为巨额的债务导致资金链断裂，破产后房产被银行收回，转交由法院拍卖的。而购房者在购买法拍房之时，除了正常支付买房的钱，还需要交付其他的费用，包括契税、增值税等等，加起来也是一笔不小的数目。
3、购买法拍房不包售后
一般在购买商品房的时候，如果出现什么问题，还可以和开发商进行沟通。如果出现纠纷或者合法权益受到侵害，可以通过诉讼等手段维护自己的合法权益。但是购买法拍房不一样，法院只负责将房子卖出去，房子卖出去一概不管。即使买房后出现一些纠纷，法院其实是不需要负责。
拓展资料：购买法拍房有哪些风险？
1、户口。法拍房是通过法院拍卖的房屋，一般都是由于原房主的一些原因才会被法院收回拍卖的，法拍房上面是有原户主户口的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法迁移的可能。
2、原房主身份。法拍房的原房主很有可能是因为无法偿还债务而被拍卖房屋的，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。
3、交房时间。买下法拍房之后还不能够及时的办理入住，如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。
4、费用补交。法拍房不像一些正常的商品房买卖可以随时随地实地去考察，如果实地看房的时候没有注意到房屋存在的问题，接到房屋之后再发现房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。而且部分法拍房可能因为种种原因无法实地查看，存在一定风险。另外还要考虑到，如果原主人将房产进行过抵押，而法拍房后续的全部费用均有购买者承担。
法律依据：《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

Answer 2

法拍房详细调查，确保所选房源没有隐藏风险，提前计算好包括税费等额外费用成本
重中之重，法拍房踩坑的90%是因为这一步没做好。调查内容包括以下几点：
（一）、房屋基本信息
1、拍卖原因，是断供还是其他贷款，是否涉及刑事案件，是否凶宅；
2、执行法院，起拍价、保证金、付款时间等
3、房屋类型、面积，这会影响到税费、贷款比例，购买资质等
4、产权：是否完整，年限，比如共有产权房会影响到后续过户；
5、土地性质：是划拔还是出让，涉及税费
6、建筑年代：25年以上无法贷款，深圳2000年之前的房产无法贷款。
7、房屋产权栏，如果是空白，或是预 ，就有可能没有产证，不能贷款，办手续也会比较慢
（二）、房屋价值评估，法院的估价往往是不准的，需要参考同小区同户型最近的二手房成交价
1、地理位置，交通
2、周边配套：教育、医疗、购物
3、楼层，采光，容积率，配套
4、同户型最近成交价，租金水平，周边房价
（三）、隐藏风险排查
1、有无多次查封，可到房管局拉产调
2、查询计算该房屋税费
（1）原业主是正常买卖还是继承赠予，税费区别很大
（2）房屋面积，90平以上有额个税费
（3）原业主是公司还是个人，公司会有额外税费
（4）土地是划拔还是出让，涉及土地出让金
（5）水电气和物业欠费情况，尤其是注意有无高额滞纳金
3、产权是否完整，否则会面临拍下无法过户或入住
4、是否市政配套用房，历史保护建筑，否则过户会比较麻烦
5、是否凶宅，也就是房屋内有人非自然死亡，可到房屋辖区派出所查询；
6、是否有优先购买人：如有效租户，股东，直接债务人
7、是否有占用，有效占用还是恶意占用，有无老人小孩
8、如有租约，是有效租约还是无效租约，腾退难度和成本要提前预估
9、是否设立了居住权，可到辖区街道办查询
10、户口及学位是否占用
11、房屋有无建筑安全隐患，有无违建加建