成立业主委员会有什么好处和坏处？

Question

如题所述

Answer 1

满城尽带业委员会！自我91年创建中国第一个业主委员会起，业主委员会已伴随着中国房地产业的发展走过了15个春秋。业主委员会这个名称已经不再陌生或被排斥，而且业主委员会在维护业主权益、实行业主自治等方面发挥了积极的作用，为建设和谐社区、和谐社会做出了一定努力。但迄今为止，全国所有住宅区的业主委员会成立比率不足40%，业主委员会能真正发挥作用的少之又少。纵观其中原因，除了业主委员会没有真正理顺业主、发展商和物业管理公司的关系外，业主委员会没有真正了解小区业主对管理和服务的需求，没有认真履行自身的职责、与小区业主沟通交流的意识淡薄，缺乏了解物业管理产品对建筑物及其设施设备的影响，没有在和谐社会的大形势下不断学习，是其不能体现自身价值的重要原因。而以往主要集中在小区业主和物业管理公司之间的矛盾，现已转变为小区业主和业主委员会之间的矛盾。业主委员会的公信力正在下降，小区业主与业主委员会的矛盾正在升级。我认为；现在业主委员会的主要问题在于——组织的松散性、主观的随意性、提议的盲目性、责任的不明性，权力的无限性。业主委员会，应该由全体业主组成业主大会，通过民主选举产生的业主大会的执行机构，理应得到全体业主的信任。而在实际情况中，小区业主对业主委员会成员的情况并不了解，有许多时候，选举仅仅是走形式而已。更多业主委员会的成立因素则是从维权开始的！由于在购买及使用房屋的过程中感知自己的权益受到了损害，在主动与发展商或物业管理公司协调的过程中处于弱势位置而不能达到自身目的时，或得知小区周围要增建、改建对自己小区生活、物业增值产生影响的情况下，一些带有对立情绪的业主首先成为成立业主委员会的积极分子，但不管其成立的结果如何，我们可以看出，积极参与成立业主委员会的这些业主，首先是从维护自己权益的角度出发的。狭隘的意识决定了参与的起点，业主委员会从开始就在考虑如何维权，而不是通过小区全体业主的共同努力而创造和谐、舒适、文明的社区，更不是通过高效、专业的物业管理公司使物业增值、保值、始终处于完好如新的状态。作为小区全体业主选举产生的业主委员会，一定要具有为小区全体业主负责的意识，凡事要站在小区全体业主利益的角度考虑，因为业主委员会的责任包含着小区全体业主的信任、真诚、依赖和期待。所以，业主委员会更应保证所有的决议都公平和透明，敢于面对来自小区全体业主和社会的质询，所有行为都必须保证为了小区全体业主的权益。业主委员会的责任感、关爱心、公信力、透明度、正义感、领导力、创新力和沟通能力非常重要，更重要的是；业主委员会应具备学习能力和懂得为他人创造价值，这是小区全体业主的一份期待。为了保障小区全体业主的舒适生活和物业价值，业主委员会一定而且必须要学习物业管理专业知识，学习如何通过专业的物业管理才能延长建筑物和附属设施、设备的使用寿命；学习如何代表小区全体业主行使业主委员会职责；学习物业管理招、投标的过程中的重要注意事项；学习物业管理的管理特性、服务精髓和在竞争激烈的市场中如何选择最佳管理服务供应商；学习如何配合、监督和解聘物业管理公司；学习物业管理费的构成和影响物业管理效果的因素；学习物业管理的年代规划和物业管理费的年度预算；学习如何使用房屋本体维修基金和大型设备维修备用基金；学习如何续筹大型设备维修备用基金和大型设备维修备用基金的增值；学习业主、业主委员会与物业管理公司之间的责任、权利和义务的不断清晰和明确；学习为保证小区在产权期内始终完好如新而如何募集资金对小区进行房地产二次开发等等。由于业主委员会对物业管理的产品和物业管理的真实作用完全不了解；由于业主委员会不明白自己的职责只是对所辖小区内的重大事项拥有提案权，并没有决策权。现在大部分小区的业主依然没有改变过去公有住房的居住观念和居住文化，参与小区公共事物管理和民主投票的积极性不高，很多业主只关注跟自己切身相关的物业管理费有没有变动，大部分业主在对小区物业管理相关重大事件的表决时，往往是“事前不关心，事后很热情”，加上现在很多小区都在执行不投票就视为默认，这样一来，业主委员会的权力就大了。业主委员会的一个提案，基本上都能获得通过，许多业主委员会的提议已经具有一定的决策权。然而现在业主委员会的权力还在蔓延，许多时候，业主委员会已经部分或全部拥有了小区的决策权。因为业主委员会权力的扩大，导致部分小区出现了一些拍案惊奇的怪事。业主委员会擅自使用公章签订小区工程合同；将平时吃喝应酬的餐饮发票拿到物业管理公司报销；对物业管理费的亏损置若罔闻；在选聘物业管理公司过程中收取好处费；要求物业管理公司将部分管理或服务内容分包给“熟人”；对物业管理公司的服务分包方和分包价格不闻不问；随意以降低物业管理费或罗列种种改聘物业管理公司的理由要挟物业管理公司；接受物业管理公司的邀请外出旅游度假；私吞小区经营性收入；安排家庭成员到物业管理公司工作；要求物业管理公司为自己装修房屋；挪用业主委员会经费拉选票等等。于是，既有权力又有工资的业主委员会在某些人眼里成了香饽饽。中国物业管理伴随着住宅市场化的发展已经二十多年了，当我们正在为住房条件不断改善和提升而欢欣鼓舞时，我们要看到；包括我在内的业主们在苦苦寻觅康居生活的过程中，所付出的居住代价和成本（有时是身心伤害）是异常巨大的。目前业主、业主委员会随开发商、物业管理公司的变化而变化，随开发商、物业管理公司的要求而据理力争的状况，目前业主为追求自身权益的绝对完整性而尽量少地压缩支出，并希望获得尽量多的无偿服务状况，是目前中国物业管理陷入瓶颈的根本障碍。而真正出现物业管理的产品也能像其他产品一样，在竞争市场中随顾客的需求而改进、提升和升级换代时，也是我们业主、业主委员会对物业管理、公共产权、不动产经营、邻里守望、物业保值升值等深刻理解之时。业主委员会，担负着推进中国物业管理变革、提升和成熟的重任。

Answer 2

好处：
1、业委会是依法成立，受法律保护，是代表广大业主对小区事务进行决议、否决、执行的唯一合法机构。业主与业主委员会之间也是委托代理关系。业主有权要求业主委员会委员表达自己的诉求。
2、业委会代表业主对物业服务进行监督和建议、并监管物业资金流向的权利机构，选择更换物业以及物业服务的方式。业委会的成立将对物业服务形成一个长期有效的监督机制，有利于物业服务质量的提高，物业管理成本的降低。
3、业委会可以让小区公共收益的分配透明化。目前很多小区公共收益如公用电梯广告、地下人防车位出租的收入有多少或用到哪里，业委会的成立将使该项收入的分配透明化，并决定是否进入大修基金或者冲抵物业费等。
4、业委会可以吸纳广大业主对小区建设的意见，对小区进行宜居建设，如增加公共文化娱乐场所、提倡社区公益活动，对公共设施使用过程中不便利进行建议和及时的改造，有利于促进和谐社区的建设。
坏处：
1、业委会法律地位尴尬。虽然新《物业管理条例》对业主大会以及业主委员会进行定性，但很多专家表示，业主委员会的法律地位不明确。
2、模糊定位容易导致“独裁”。正是这种模糊的定位，才使得对业主委员会的有效监督成了一个不小的难题。
3、业委会缺经费难持久。我国的业委会建设，由于不是市场化而是道德化的公益组织，则有一些“先天”不足。业主大会、业主委员会的决策权与其业主决策能力的差距之大使之会陷入两难的境地。
本条内容来源于：建筑工业出版社《卫生间、走廊、过厅、楼梯》详情

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Answer 3

目前，很多社区都有自己的业主委员会，在维护业主权利、与物业公司有效沟通、增进业主之间感情等方面具有不可替代的作用。那么，成立业主委员会具体有哪些好处？将给业主带来哪些实质上的利益？下面将进行详细介绍。

成立业主委员会

在观念上，很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。很多业主联系不上，即使联系上了，有些人以各种理由推脱，参与业主委员会成立的积极性不高。至于一些房子用来出租或者没有入住的业主则认为，业主委员会和自己没有关系。但事实上，如果没有1/2以上的业主投票权，业主委员会将是无法成立的。

“成立业主委员会对于业主来说，除了能够在维权的过程中，集合个人力量为集体力量外，更大的好处在于能够自己管理自己的物业，而这是很多业主没有意识到的。”作为业主委员会，在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面：

一、选聘、续聘物业管理公司

在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业管理公司发生纠纷时（比如认为物业管理公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业管理公司的收费标准、服务质量不满意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。而物业管理公司在业主不交纳物业管理费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。

在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物业管理公司的合同，另外选聘新的物业管理公司。

二、监督、审核各项经费的支出

业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业管理公司中饱私囊。而业主委员会可以决定专项维修金使用、续筹方案，并监督实施。

三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

业主购买小区的一套房子一般有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的权利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。

四、沟通的桥梁

除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生这样那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。

事实上，业主委员会除了能够让广大业主受益外，对于正规的开发商和物业管理来说，也是好处多多。

业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。

（以上回答发布于2013-10-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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Answer 4

作为业主委员会，在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面：

一、选聘、续聘物业管理公司
在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业管理公司发生纠纷时（比如认为物业管
理公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业管理公司的收费标准、服务质量不满
意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。而物业管理公司在业主不交纳物业管理
费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利
益。
在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格
合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物
业管理公司的合同，另外选聘新的物业管理公司。

二、监督、审核各项经费的支出
业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。
专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知
道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业管理公司中饱私囊。
而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
业主购买小区的一套房子一般有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的权
利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。
业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履
行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修
改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面
的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。

四、沟通的桥梁
除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生这样
那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免
问题的恶化。
对开发商、物管有好处
事实上，业主委员会除了能够让广大业主受益外，对于正规的开发商和物业管理来说，
也是好处多多。
业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。

Answer 5

只有好处没有坏处。
开发商自己的物业公司最不愿意看到的就是业主委员会的成立。