第1个回答 2020-03-24
买房有六大坑，千万别踩。一、买公寓，除非一线城市最核心地段。二、买商铺。经营难，转手更难。三、远大大。千万别买远郊的大盘大户型。四、买物业给返租。大概率都是坑。五、别墅。别墅大部分都难卖、难租、升值差。六、春节返乡投资。
第2个回答 2019-10-21
晋见辉
政策解读达人
吴彤
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李家健
行业分析能手
欧德婷
楼盘勘探师
聂凯
市场分析行家
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第3个回答 2014-03-19
，一个是
，第二是
，第三是建设工程
，第四是
，第五是
，简称叫“
”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，
和
是由市
和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“
”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是
，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能
，所以，对于老百姓来讲买一套
的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
个人在购房中，大体上分三个阶段。
第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的
进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的
进行了解。后面我会讲开发商的
应该从哪几个方面讲。
第二，签订
和商品
，这里包括签订补充条款。购房者在签订
和商品
的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订
买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
第三，
和办理
，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
具体讲，涉及到一些法律问题。
第一，如何阅售
。售
通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售
的时候，首先要注意售楼书中是否有
的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家
是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体
、价格、地段、
、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的
还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的
中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品
定的条款履行义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订
，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和
的区别，定金是一个专门的
，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而
不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付
的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的
。通常
在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈
，如因对
的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和
签订
，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和
商发生纠纷，
是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是
，根据规定
已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理
的审批手续，去
部门进行登记。办理
一定要看清
销售的房子是否包括你所要买的房子。
五证，一个是
，第二是
，第三是建设工程
，第四是国有
，第五是
，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有
和
许可证是由市
和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有
，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在
合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是
，第二是
。
通常包括
部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，
脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，
、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由
开发商和用户约定。
，通常应该包括开发单位、设计单位、
、委托
、住宅的
、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，
、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于
里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时
子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订
。限售合同是你想买的房屋已经
并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是
的限售合同。如果你购买的房子尚未
，就是
，这个时候签订的是房屋的
。
的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按
计价，还有一个是按
计价值。通常，按
计价的方法比较少用，而通常用的是按照
，它是指按
外围线来计算。一般商品房的
是套内
和分摊的
之和，是对购房者最为有用的是套内的
，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订
的时候，要把套内的
和
的面积写清楚。
所以，购房的时候购房者
面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的
是多少、分摊的
是多少，这样才能有效的避免
缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的
里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋
都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。
绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，
绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的
。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受
绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担
，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房
中，通常里面约定有一个
。在
里，开发商对于延期
的免责理由一般说是
。按照我们国家的规定，
应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种
才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期
的时候，他都可以说我免责。
还有一个基本问题，
的签订是跟谁签订？很简单，签订
，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个
，很多东西就差很多。
在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同
定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
第二，明确
办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款
定。
第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
第四，明确关于
。现在面积争议最多的就是
的分摊问题，而且有些开发商经常在
上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的
的数字，而且要约定
的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
第五，应该明确装修标准。以后逐渐的
是
，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。
第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、
等。
最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。本回答被提问者采纳
，第二是
，第三是建设工程
，第四是
，第五是
，简称叫“
”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，
和
是由市
和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“
”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是
，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能
，所以，对于老百姓来讲买一套
的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
个人在购房中，大体上分三个阶段。
第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的
进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的
进行了解。后面我会讲开发商的
应该从哪几个方面讲。
第二，签订
和商品
，这里包括签订补充条款。购房者在签订
和商品
的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订
买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
第三，
和办理
，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
具体讲，涉及到一些法律问题。
第一，如何阅售
。售
通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售
的时候，首先要注意售楼书中是否有
的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家
是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体
、价格、地段、
、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的
还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的
中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品
定的条款履行义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订
，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和
的区别，定金是一个专门的
，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而
不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付
的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的
。通常
在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈
，如因对
的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和
签订
，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和
商发生纠纷，
是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是
，根据规定
已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理
的审批手续，去
部门进行登记。办理
一定要看清
销售的房子是否包括你所要买的房子。
五证，一个是
，第二是
，第三是建设工程
，第四是国有
，第五是
，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有
和
许可证是由市
和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有
，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在
合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是
，第二是
。
通常包括
部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，
脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，
、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由
开发商和用户约定。
，通常应该包括开发单位、设计单位、
、委托
、住宅的
、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，
、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于
里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时
子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订
。限售合同是你想买的房屋已经
并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是
的限售合同。如果你购买的房子尚未
，就是
，这个时候签订的是房屋的
。
的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按
计价，还有一个是按
计价值。通常，按
计价的方法比较少用，而通常用的是按照
，它是指按
外围线来计算。一般商品房的
是套内
和分摊的
之和，是对购房者最为有用的是套内的
，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订
的时候，要把套内的
和
的面积写清楚。
所以，购房的时候购房者
面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的
是多少、分摊的
是多少，这样才能有效的避免
缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的
里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋
都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。
绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，
绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的
。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受
绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担
，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房
中，通常里面约定有一个
。在
里，开发商对于延期
的免责理由一般说是
。按照我们国家的规定，
应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种
才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期
的时候，他都可以说我免责。
还有一个基本问题，
的签订是跟谁签订？很简单，签订
，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个
，很多东西就差很多。
在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同
定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
第二，明确
办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款
定。
第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
第四，明确关于
。现在面积争议最多的就是
的分摊问题，而且有些开发商经常在
上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的
的数字，而且要约定
的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
第五，应该明确装修标准。以后逐渐的
是
，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。
第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、
等。
最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。本回答被提问者采纳
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