按揭中的二手房出售流程 如何计算价钱

Question

我有一套房子，是办的按揭，现在还贷3年左右，现要出售，房产证没有办。手上只有发票和合同。
现在是何种流程，出售了我还需要付给银行多少钱，自己还能落多少钱呢？怎么计算，谢谢各位帮我解答一下吧！
感激。

Answer 1

出售价格按市面上的全款房价格挂牌出售，减去你欠银行的钱，就是你拿在手中的钱。假设你欠银行30万，该房市值50万，则挂牌出售还是50万，买方先支付你30万，你去还银行的钱，房本解押后过户给买方，买方再给你20万。
交易流程
一、全款购买
1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金
2、协商还款（可由卖方自己借钱还款、中介垫资还款、买方提前支付房款还款），解押
3、房屋过户，支付首付款
4、交税、领取新房产证
5、物业交割、支付尾款
二、贷款购买
1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金
2、提交贷款申请、签署贷款合同
3、物业评估，第三方担保
4、银行审批
5、协商还款（可由卖方自己借钱还款、中介垫资还款、买方提前支付房款还款），解押
6、房屋过户，支付首付款
7、交税、领取新房产证
8、银行领取贷款合同、房屋抵押登记
9、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款
10、买方还款，结清后取回房本，注销抵押登记。

Answer 2

按揭中的二手房出售流程分买方按揭贷款购房及买方全款购房两种情况，具体流程如下：
一、买方按揭贷款购房
1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）
2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
3、向卖方支付定金并预留房屋尾款
4、卖房去银行办理解押
5、房屋过户的同时银行审查贷款条件
6、银行发放贷款
7、双方共同去做物业交割
8、向卖方支付尾款
二、买方全款购房
1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
2、买方支付卖方定金
3、卖方去银行办理解押
4、双方共同去做房屋过户
5、双方共同去做物业交割
6、买方全款付清给卖方
二手房成交价可以参照该房屋所在小区近期成交价格作为参考，根据装修，楼层，区位优势确定最终成交价格，可以选择一家全国连锁的正规品牌中介机构办理！

Answer 3

没有产权证的房子是不能贷款的，现在要看你们小区在产权处有没有备案，如果已经备案了，下产权只能下到你的名下，如果你想出售的话有几点问题，①必须一次性付款，②不能现在更名，③你和银行的贷款。一次性的问题没得商量，是必须的。更名的问题只能等你的产权下来了，再更名给新房住，但是这个时候买方存在“危险”，一般都要压一部分的尾款，这个数字双方协商，写到合同里，至于你和银行的尾款，就要看现在你有没有能力还，你有能力自己先还上，再正常走，你要是没有能力，就得买方先垫还，也要在合同中写明。追问

就是说，我必须先付清自己的房贷，一次性付清并办理房产证之后，再出售，是这个意思嘛？
如果说我不够钱付清的话，就让买家付，但是要在合同中写清楚，是这个意思嘛？
还有问题哦，满没满五年，涉及到什么问题嘛？

追答

正常来说要等到产权证下来才能更名变更，但是可以提前交易，通过合同约束双方，等产权证办下来再走更名手续。买家可以提前垫付，但要在合同中表明。满5年更名费要少一些，不满5年更名费要高很多，主要差在契税上。

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