场地规划分期方法

Question

如题所述

Answer 1

场地规划分期方法就是按照一定关系分成若干部分组合到这些区域之中去。

房地产项目在开发过程中，受宗地自身条件、外部市场环境、项目和产品特征、企业资金效率等因素的影响，会将项目分期进行开发。从项目经营的角度出发，将项目整体经营管理策略与目标进行有效分解，分阶段、有节奏的逐步实现项目经营效益。每个分期均可作为独立的经营单元，可对应独立的经营目标，可基于分期经营结果进行考核与激励。

每个分期中必须存在可经营的产品对象，即必须包含可售业态或可经营业态，有利润或者有产权，例如不能将作为公建配套的学校独立划分为一个分期。各业务部门可根据本专业的管理需要，基于经营视角下的项目分期，再进一步划分不同的管理对象来开展业务。

合理分期的规模

基于项目分期开发的核心经营逻辑，从周转视角来看，项目分期的合理规模，在于首期或前两期货值能够覆盖现金流回正前的资金投入。如果该项目是分期开发，可以看到一期现金流回正之后的现金流贡献可以覆盖二期投入。在这种情况下，在一期开发之后资金的需求峰值就出现了，它远远要小于该项目整盘开发的资金需求峰值。

因为现金流回正的周期提早，也会产生更多的现金流贡献。基于在该期交付时售罄的策略，须综合销售、工程与管理三个维度来分析经营分期的合理规模。销售维度考虑市场容量，即从开售到交付市场能够去化的量，要求分期交付时售罄。