第1个回答 2009-08-04
二手房交易十项注意
1.房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2.房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3.交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
5.市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7.单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8.物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
9.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10.合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
第2个回答 2009-08-04
给你个合同。
二手房屋买卖合同
出卖人： （甲方）
受买人： （乙方）
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
第一天 甲方愿将自有坐落____市_____路_____号_____房屋_____间、建筑面积______平方米，卖给乙方。
第二天 甲方出售给乙方的房屋东至______,南至______，西至______，北至______（附四至平面图一张，包括：房屋阳台、走道、楼梯、卫生间、厨房及其他设施）
第三天 上列房屋包括附属设备，双方议定以人民币_______万元(大写________),由甲方出售给乙方。
第四条 房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期于双方签订买卖合同之日，支付人民币_______万元（大写______）；第二期于房屋交付之日，付人民币_______万元（大写_______）；第三期于房屋产权批准过户登记之日余款全部付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
第五条 甲方应自本合同签订之日起_____日内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交给乙方，由乙方出具收到凭证。
第六条 在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方协助处理的，不论何时，甲方应协助。如因甲方延误，影响产权过户登记而遭受的损失，由甲方负责。
第七条 本合同签订前，该房屋应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负担。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定各自承担。
第八条 甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1日按房价总额的3%计算违约金交付给乙方，另付给乙方与已收房价款等额的违约金。
第九条 乙方全部或一部分不按本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应按日加付5%计算的违约金给予甲方。逾期超过3个月时，甲方可解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
第十条 甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责处理，并赔偿乙方损失。
第十一条 交房屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方可自行修理，费用在房价款种扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方可解除合同。解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条规定承担违约责任。
第十二条 房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取得上述房屋，占有相应比例的土地使用权，并按照国家法律规定缴纳土地使用税及其他有关费用。
第十三条 本合同附件与合同具有同等法律效力。
第十四条 本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，另两份分别送交房产和土地管理机关，以便办理房屋产权过户登记手续。
第十五条 本合同自双方签字盖章之日起生效。
甲方：___________（签章）
乙方：___________（签章）
签约时间______年____月____日
签约地点___________________
第3个回答 2009-08-04
其实现在的房产交易手续已经很规范了。拿四川来说，以成都为范本城市，有几个城市都用了标准的——存量房买卖合同。这个合同是房管局同一制定，唯一认可的合同。因为这个合同对房产各方面都做了很详细的约束，只要买卖双方认真填写，以后有什么纷争，都可以到房管局档案馆提取合同副本，以作法律证据。
针对你所提出的情况，就按揭而言，各地银行也许有不同的浮动比率，我无法具体告知对方贷款行为是否正常。但是你可以在交易合同中填写清楚“付款方式”和“违约索赔”两栏。
“付款方式”——在存量房买卖合同中，付款方式有好几种。分别是一次性付款、分期付款、按揭付款以及其他付款方式。在这里，你只要写清楚，**年**月**日，买方支付了多少定金，承诺在多少日内办理好按揭手续，然后在**年**月**日前，通过银行将剩余房款转账到你的户头里。
“违约索赔”——这里，你要标明，若买方在多少日内无法办理按揭手续，将以什么形式赔付。这个合同是需要双方签字盖手印的，具有法律效应。而且是存档在房管局，若需提档，有房管局盖章，法院会承认其法律效应。