第四章 明察秋毫做好房屋交易
第一节
由于二手房的交易流程较为繁杂，大多数购买者对交易环节并不了解，造成了许多不必要的麻烦、失误，甚至产生了一些风险。因此，二手房购买者一定要摸清各种二手房的交易流程，方能做到有的放矢、有备无患。
一、二手房买卖流程
一般来说，二手房买卖的交易流程如图4.1所示。
目前，不同地区的二手房买卖交易流程也是不一样的。根据二手房的抵押状况及买方的付款方式可以将二手房交易分为一次性全额付款和抵押贷款两种形式，其中这两种形式又分别有房屋已设定抵押和房屋未设定抵押两种情形，以下就对这几种情况进行详述。
二、一次性付款操作
一次性全额付款又分房屋未设定抵押和房屋设定抵押两种情况。
(一)房屋未设定抵押
二手房买卖时，买房人一次性全额付款，且房屋未设定抵押的交易流程如图4.2所示。
图4-1 二手房买卖流程简单示意图
图4-2 房屋未抵押购买时一次性全额付款交易流程图
1.二手房上市办理
个人要出售手中的二手房，首先要取得房屋上市交易资格，不同权属性质的房屋，其上市条件也不一样，主要有以下几种。
(1)普通已购公有住房
√ 以成本价从房管局、单位购买的已购公房，无特殊约定可直接上市交易。
√ 以标准价或优惠价从房管局、单位购买的公房，须在补足成本价后，方可上市交易。
(2)使用权房屋
√ 公有住房购买人(简称购房人)应向公有住房出售单位办理认购手续，领取购房用的统一表式资料。
√ 在购房前必须协商一致，确定购房人、职级人、工龄人，签订《职工家庭购买公有住房协议书》，并由单位出具“工龄证明”和“职级证明”。
√ 售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关政策规定，核准后把相关信息输入计算机，计算出购房款及相关费用，经购房人确认和选择付款方式后，由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》并由购房人支付定金。
√ 购房人在合同规定时限内，持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户行进行付款。
√ 付款后，由售房单位向购房者出具《出售公有住房专用票据》。
√ 持上述相关资料，由售房单位或购房者直接到该房所属房地产交易中心办理申领《房地产权证》手续即可。
小提示
使用权房转为产权房，产权单位在年初和年中两次布告通知，使用权房的买方可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。
(3)二手商品房
二手商品房不受单位及其他约束，只要没有银行欠款，一般可直接入市，但若尚处于抵押状态，就只能先还清欠款，或办理转按揭取得完全产权才可合法入市。当然，若购买时间不足5年，将涉及到营业税、个人所得税、土地增值税的缴纳问题。
(4)经济适用房
2003年5月，国家出台“经济适用房出售管理办法”，规定已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10％缴纳综合地价款。
2.买卖双方签约
(1)买卖合同的签订
在确认该房屋符合上市标准后，卖方即可通过上网、托熟人、登广告、委托代理等方式找到买主，买卖双方协商确定成交价格，签订书面合同。
(2)存量房交易结算资金划转协议的签订
若是通过中介公司买的房子，需要与设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构签订《××市存量房交易结算资金划转协议》(以下简称“划转协议”)。买卖双方当事人自行办理转移登记手续并签署《存量房交易结算资金自行划转声明》的，可自行划转交易结算资金。
“划转协议”签订之日起一个工作日内，保证机构或经纪机构持“划转协议”及其他材料到“专用账户”开户银行(以下简称“开户行”)为买卖双方开立个人存款账户(买卖双方也可提供现有账号)。开户行为买卖双方建立个人账户与“专用账户”之间的账户联系，确保交易结算资金在买卖双方个人账户与“专用账户”之间封闭流转。买卖双方自由交易的(不通过经纪公司或保证机构办理)，无需签订此协议。
3.买房人缴款
“买卖合同”及“划转协议”签订后，买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构或经纪机构的“专用账户”内，除非买卖双方在“划转协议”内约定由卖房人直接收取购房定金(不超过房价款的20％)，否则，全部房价款均应通过“专用账户”进行划转。自行过款交易的，款项交接由买卖双方协商解决，建议按交易办证进程分阶段缴纳房款，这样可以对买方利益起到保障作用。
4.办理权属转移
买卖双方持《存量房交易结算资金托管凭证》或《存量房交易结算自行划转声明》及其他相关材料自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续。
(1)完税
买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费。
(2)办理过户登记
双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。以下是二手房交易的当事人双方需提供的材料。
√ 卖方需提供的材料：
•产权人夫妻双方身份证、户口本或者其他有效身份证明；
•房屋产权证；
•与原产权单位签订的公有住房买卖合同(针对已购公房类房屋)；
•与买受人签订的《××市房屋买卖合同》；
•共有人意见书；
•结婚证复印件。如离婚，需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议；如丧偶，需提供死亡证明。
√ 买方需提供的材料：
•当事人身份证件、授权委托书、代理人身份证明、当事人的私章；
•户口本；
•本人印鉴；
•外地人需提供暂住证；
•《存量房交易结算资金托管凭证》或《存量房交易结算资金自行划转声明》。
交易管理部门自受理之日起在规定的工作日内完成审查工作，不同地区其过户时间也是不一样的，购房者可根据自己所在地区进行查询。
参考资料：http://read.dangdang.com/content_746083