小区物业管理服务范围
(
一
)
综合管理
小区规划
红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
(1)
负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施
;
(2)
每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划
,
组织实施
;
(3)
白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投
诉
;
夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场
;
(4)
协助召开业主大会并配合其运作
;
(5)
管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全
;
(6)
与业主签定物业服务合同等手续
;
公开服务标准、收费依据及标准
;
(7)
应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理
;
(8)
全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗
;
(9)
每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意
见用户不低于总户数
80%
。
(10)
建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，
包括组织机构、
人员和具体措施
等，一旦发生，能随时投入运行。
(
二
)
房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件
-
：共用部位共用设施设备一般应
包括的范围的内容为准
;
不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住
小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
(1)
楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修
服务标准》
;
(2)
保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用
;
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅
;
(3)
确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损
;
(4)
负责小区智能化设施的日常运行维护
;
(5)
定期清洗外墙。
(
三
)
绿化
小区规划
红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
(
四
)
保洁
小区规划
红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生
,
包括：
(1)
有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围
;
(2)
设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾
(
专用
)
楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理
;
(3)
每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物
;
(4)
对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周
一次清扫
;
(5)
按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂
;
(6)
在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
(7)
发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通
风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
(
五
)
公共秩序维护
小区规划
红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
(1)
相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防
范措施
;
(2)
维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进
行管理，保持车辆行驶通畅
;
(3)
看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、
草、树木、果实等
;
(4)
夜间对服务范围内重点部位、
道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，
巡逻不少于
2
人，做到有计划、有记录
;
(5)
有发生治安案件、
刑事案件、
交通事故的处置预案
;
发生时，
应立即采取措施，并及
时报警和配合公安部门进行处理。
(
六
)
停车管理
机动车辆、非机动车辆在停车场
(
存车处
)
、位的管理
(1)
有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案
;
(2)
对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行
;
(3)
保证停车有序，
24
小时设专人看管
;
有发生紧急情况预案
;
(4)
长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
(
七
)
消防管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
(1)
有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案
;
(2)
消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护
;
(3)
定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
(4)
发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
(
八
)
高压供水养护、运行、维修
(1)
保证居民正常生活用水
;
有停水处置预案
;
(2)
水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格
;
(3)
维修服务标准执行京房地修字
[1998]
第
799
号文件规定。
(4)
发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵
机房，接近高位水箱。
(
九
)
电梯养护、运行、维护
(1)
主梯
6
：
00-24
：
00
不间断运行，
0
：
00-6
：
00
呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯
厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客
;
(2)
凡有高峰梯的，在高峰期
6
点
-8
点、
17
点
-19
点与主梯同时运行
;
(3)
主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在
30
分钟内抢修完工，其它维修应于
23
点至次日
5
点以内完工
;
有发生紧急情况时的处置预案
;
维修服务标准执行京房地修字
[1998]
第
799
号文件规定。
(4)
一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
(
十
)
装修管理
服务房屋装饰装修管理
(1)
有健全的装修管理服务制度
;
(2)
查验业主装修方案，
与业主、
施工单位签定装修管理协议，
告知业主装修注意事项
;
(3)
装修期间，
对装修现场进行巡视与检查，
严格治安、
消防和房屋安全管理
;
对进出小
区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷
;
(4)
业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政
管理部门
;
(5)
及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天