农行杭州地区多位房贷经理将这款产品分为“顺接力贷”和“逆接力贷”两种。其中,“反向接力贷”中,父母是主要借款人,子女负责共同还款。农行杭州部分房贷业务人员表示,“反向接力贷”的还款期限可以根据孩子的生活来计算。此外,作为主借款人父母无房,无论子女名下是否有房,均可按首套房申请房贷。
对于这项业务,业内人士表示担忧。据知情人透露,这一政策很容易被投资投机利用,以规避限购限贷。此外,“接力贷”扩大了购房范围,也可能对前后几代人“加杠杆”。
「接力贷」可以「贷传贷」?
“只是商业银行发现年轻人很难靠自己的力量贷款买房。毕竟对于年轻人来说,买房需要足够的积累和一定的收入水平。也许父母可以帮年轻人补齐首付,但年轻人自己的收入可能无法支撑每月的房贷还款压力。这个时候,为了帮助年轻人买房,商业银行推出了类似的接力贷款产品,把一个只能由一个人或者夫妻双方贷款的项目,变成了所有家庭都可以贷款的项目,只要有一定的亲属关系,以此来支持一起买房的全过程。”苏宁特约金融研究员蒋寒表示。
根据中国农业银行北京分行官网公布的公开信息,个人住房接力贷款是指由具有完全民事行为能力的父亲(或母亲)和具有完全民事行为能力的儿子(或女儿)作为共同借款人向中国农业银行申请的个人住房贷款。
农行公开信息显示,以下两种情况的客户可以向农行申请个人住房接力贷款:一种是身为父母的借款人年龄较大,按现行规定贷款期限较短(借款人年龄贷款期限70),每月还款压力较大。希望通过指定子女为共同借款人来延长还款期限。另一类是身为子女的借款人,期望未来收入较好,但目前收入较低或就业前景较好。比如在211大学读全日制本科及以上的18周岁及以上学生,按照现行规定可以少贷,希望通过增加父母作为共同借款人来增加贷款额度。
对于以上两种接力贷,农行杭州地区几位房贷经理的描述比较形象:3354“顺接力贷”和“逆接力贷”。“正常的‘接力贷’是孩子买房,家长帮孩子一起还款。反过来,“反向接力贷款”的3354个孩子得到了父母的抵押贷款。"
“‘反向接力贷’的还款期限可以按孩子算”
“房贷可以退回到80岁?没什么!房贷最长可以还到70岁。”上城区农业银行工作人员张林(化名)直接否认了“80岁还房贷”的说法。
但张林也表示,如果购房者五六十岁,可以进行“接力贷”,但申请接力贷的老人年龄不能超过65岁。“比如老人60岁,子女负责共同还款,按揭贷款最长可贷30年。如果60岁加30岁,不就是90岁吗?”
“在‘反向接力贷’中,原则上由作为主要借款人的父母还款。父母没有还款能力的,由子女还贷。比如父母55岁拿到房贷,只能还15年房贷。但是如果子女承担连带还款责任,我们可以按照子女的年龄来计算。比如孩子30岁,离70岁还有40年。我们可以实现最长30年的期限。”张林说,借款人的年龄是按照孩子的年龄计算的,但还款人的父母和孩子都可以。“只要这笔贷款没有逾期或不良,我们不在乎是谁在偿还。如果逾期或不良,我们会追究共同支付人的子女。”
在杭州余杭区,一名工作人员孙杨(化名)
“对于‘反向接力贷’的申请人来说,还款期限是按照子女的年限来计算的。父母名下无房的,按照首套房贷款,一般首付30%,但房贷利率按照二套房利率。“孙杨还说申请人年龄最高不能超过70岁,最好在65岁以下。”如果父母到了68、69岁再做‘接力贷’,上述人群(认为)风险太大,可能会提高首付。"
不过,也有农行杭州两家网点的房贷业务人员表示,如果申请“反向接力贷”的父母无房,只要名下有房的子女承担连带还款责任,房贷就执行二套房政策。此外,农行杭州下城第一支行负责房贷业务的工作人员赵明(化名)表示,在办理“反向接力贷”业务时,房贷期限是按照作为主要借款人的父母的年龄来计算的。
中国农业银行北京分行官网信息显示,“接力贷”的借款人需满足年满18周岁不满60周岁的具有完全民事行为能力的自然人,且在共同借款人处有贷款余额的住房不超过1套。农行北京分行官网称,贷款期限不超过30年。
质疑
「接力贷」有风险吗?
对于“接力贷”产品,不少业内人士表达了自己的担忧。
“这个政策直接影响的人不多,但是容易被投资投机需求利用,规避限购限贷。‘反向接力贷’要求老年人作为主要借款人,子女承担共同还款责任。其实很明显银行是在钻政策的空子。”中原地产首席分析师张大伟表示,2017年至2018年,多个城市对房地产进行调控,实施严格的限贷、认房又认贷,收紧二套房贷。这一政策明显抑制了楼市的多套住房投资需求。但银行的“接力贷”政策会鼓励子女利用老人的贷款资格,享受首套房待遇或仍能贷款。该政策实际上或变相取消贷款限制政策。
不少银行内部人士对“接力放贷”持类似观点。“‘接力贷’本身就是规避二套房的政策。”孙杨说。杭州下城区负责房贷业务的王小玮(化名)也直言,“说白了,‘反向接力贷’就是规避二套房的政策。”
蒋寒说,“只要房价不大规模下跌,‘接力贷’的风险总体上是可以控制的。但买房本身就是给家庭‘加杠杆’,‘接力贷’无疑是扩大了。
购房的范围,或会给前后几代人‘加杠杆’,本身具有较大的风险。”
房贷年限放宽成趋势?
2018年4月,工商银行上海市分行对外表示,已经开始按照总行的规定,执行个人住房贷款新政——工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。
工行上海分行相关负责人表示,随着国民经济持续发展,人民生活水平不断提高,我国人口平均寿命延长,国家已相应推迟退休年龄。为了适应我国人口发展趋势,满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房自住及改善需求,减轻他们的经济压力,工行将个人住房贷款借款申请人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款申请人年龄与贷款期限之和不超过75年。此外,工行上海分行同时表示,个人住房贷款的最长期限30年的期限没有改变。
那么,未来借款申请人年龄与贷款期限之和放宽是否将成为趋势、个人住房贷款的最长期限30年的期限是否也会有所变化?
“工行在上海的政策是地方和企业对于信贷的微调,并不会成为趋势,个人住房贷款的最长期限30年的期限近期估计也不会变化。”江瀚说,目前还没看到趋势形成的信号。
张大伟也表示,未来借款申请人年龄与贷款期限之和放宽是否将成为趋势值得商榷。此外,从一般正常消费行为看,大部分人30岁至40岁之间可能会买房,因此贷款期限最长30年可以接受。
2019年央行贷款最新的基准利率是:
一、短期贷款(一年含一年内):4.35%
二、中长期贷款(一至五年含五年):4.75%
(五年以上):4.9%
三、住房公积金贷款(五年含以下):2.75%
(五年以上):3.25%
农业银行房贷利率主要有以下几种:
一、商业贷款(首套):平均利率5.39%,最高利率5.88%,最低利率4.90%。
二、商业贷款(二套):平均利率5.88%,最高利率6.37%,最低利率5.39%。
三、公积金贷款(五年以上):3.25%。
(五年以下):2.75%。
那么你农行房贷35万期限20年没有说明具体情况,那我整理出部分方案(按2019年最新基准利率上下浮动计算):
一、商业贷款(首套利率4.9%):
二、商业贷款(二套5.39%):
三、公积金贷款(利率3.25%):
以上数据就是农行比较常见的房贷还款方案及还款金额可供参考。