以房抵债被第三方执行光有协议不够。
以物抵债，也叫代物清偿。即双方达成协议，由债权人受领“物”，进而使原债务一笔勾销。这里需要提醒大家的是，以物抵债、以房抵债，光有协议还不够，一定要重视物权的转移。透过一个最高院选编的案例，来看看以房抵债能不能排除第三方对房子的强制执行?
案号:江苏省南通市中级人民法院(2020)苏06民终3787号民事判决书。
案情概要：
何某飞与王某系朋友关系，2010年，王某向某水利开发公司(何某飞持该公司95%的股权，并担任该公司法定代表人)借款900万元。借款发生后，王某无力偿还全部借款，遂以其名下位于三亚市河东区某小区F栋801室、901室两处房产折抵借款132.4万元。901室房屋产权证已于2012年办理了变更登记，现登记为何某飞;801室房屋未办理过户登记手续，房屋所有权人仍登记为王某(因限购规定，何某飞无二套名额)。
后来，王某因其他案件，被第三方债主申请法院强制执行。在执行过程中，南通市通州区法院委托三亚市城郊法院对登记在王某名下的801室房屋进行查封。2019年4月4日，南通市通州区法院作出执行裁定，决定拍卖801室。案外人何某飞提出异议，认为其为该房屋的实际所有人，故要求法院停止执行。法院裁定驳回了其请求。何某飞不服，提起执行异议之诉。
南通市通州区法院经审理认为：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，本案中的何某飞要求排除对801室房屋的执行不符合规定。
法院给出的理由如下：
1.根据三亚市商品房限购政策，何某飞不符合购买第二套房屋的条件，无法请求出卖人即王某为其办理801室房屋过户登记，故其对801室房屋不享有物权期待权。
房地产限购政策不是法律、法规，若政策变化，则何某飞对801室房屋享有物权期待权。
2.何某飞称购买801室房屋是为以房抵债，即其签订购房合同不是为了获得房屋所有权，而是为了实现借款债权的清偿，根据债权平等原则，其相较于其他债权，并不具有优先保护的价值。
以房抵债的债权发生时间在先。
3.何某飞提供的801室房屋的物业管理费和有线电视费等收据上记载的用户名均为王某，上述费用不能认定为何某飞所交，何某飞主张其实际占有的房屋依据不足。
4. 何某飞未能举证其曾向房屋登记机关提交办理房屋过户登记，其主张不能办理房屋过户登记系房屋限购政策而自身不存在过错的意见亦不能成立。
没有办理产权过户，不能怪何某飞。明知道限购过不了户，还要提交房屋过户文件证明自己申请了，岂不多余和苛求。
三点总结：
1.以房抵债≠优先权：
以房屋冲抵借款的合同，说到底，是债的清偿，而不是抵押权人的优先权，因此，相对于另案执行的民事权益而言，法律没有规定对它优先保护。再加上，公示原则、公信力原则，房子一天没有过到债主的名下，对于普通民众包括其他债权人来说，基于信赖政府产权登记中心的查册资料，就不认为债主是产权人。
2.以房抵债要过户：
若只有代物的清偿合意，而没有实际履行物权转移的，则原来的债务就没有消灭掉，那抵债的目的也就没有完全实现。我国法律虽对以物抵债没有明确的约定，但参考《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》“第八条执行和解协议履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”可以看出，强调了和解协议要履行完毕，债务才算消灭。
3.以房抵债要落实：
当事人在签订以房抵债协议后，如果受限购政策影响，没法去办理过户登记，那就想办法让对方卖房、抵押房或把房子的残值搞出来，真金白银的还钱;再不行，签好三方协议及代持协议，安排信任的第三人上产证，作为形式上的产权人先受让。