法律分析：不能过户的房子签协议不受法律保护。我国规定不动产权是登记注册制,没有产权证,就没有所有权。房屋交易虽然签了协议,但还应该以过户登记为准,如果不进行产权登记的,签署的协议就是无效的。房子不能过户的原因有出让方式取得土地使用权的、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的、依法收回土地使用权的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书等情况。
不能过户的：
1、多产权房屋
很多人购买新房都是为了结婚，房产证大多数时候都会写上夫妻双方的名字，这样房屋就存在多个产权人。而且如果房屋是在夫妻双方结婚后购买，房产证上即使只有一个人的名字，而法律上房屋是属于两个人的，在买卖的时候，也必须征得另一个人的同意。
因此我们在购买房屋的时候，一定要了解产权人及房屋的情况。并且在签订过户合同时，必须要有全部产权人签名或者委托证明签名，这样这份合同才是有效的，受法律保护。
2、房产证被抵押、丢失或没有还清房贷
证明房屋归属的只能是房产证。当房产证被抵押而且贷款没有还清、房贷没有还清或者是房产证丢失，这时候卖方没办法提供房产证就没办法办理过户，这类房子也要谨慎购买。
解决办法：卖方到当地房产局补办房产证，还清贷款或还清房贷。只有对方有房产证之后，才能办理过户。
3、房产被查封
房产是资产的一部分，当创业失败或破产，贷款逾期未还，房产会被银行查封。但是有不少老赖会将被查封的房产继续挂卖出售。当不小心购买此类房子，不仅没法过户，还可能钱财两空。所以在购买房子之前，一定要到当地房产局或者是网上进行查询。
4、违建房、危房
现在有很多违建房。有的是整体违建或者部分违建，在没有拆除违建之前，买卖过户和抵押都是不允许的。房子建造时间太久，存在一定的安全隐患，就成了危房，很多人会将老破小的危房重新粉刷出售，当不小心购买了这种房子，就只能自认倒霉了。
5、特殊房产性质的二手房
因为现在房价很贵，很多人在买房子的时候会选择二手房。但是像未满5年的经济适用房、法拍房、小产权房等等因为其房产的特殊性，在政策和买卖方面存在很多限制，可能不能进行买卖以及过户，最好还是别碰为好。
6、正在出租的房子
很多人会将房子进行出租，当购买房子的时候一定要看这个房子是否在出租，如果租房合同没有到期，也是不能进行过户的。
不能过户的房子，就证明没有房子的产权，买方只有使用权而没有所有权。在法律上来说，房子还是卖家的，要承担很大的风险。而且在以后想将这个房子卖掉，也会因为没有房产证而难以卖出，所以建议大家最好不要购买不能过户的房子。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。