签署购房合同的时候 这三个“不平等条约”你留意了么？

Question

如题所述

Answer 1

购房合同是保障购房者合法权益的最重要的法律文本。很多购房者买房的时候，在选择户型和楼层时万般小心。但在最关键的签约上却大大咧咧。不关注合同条款，只关注签约，当出现了问题，却没有维权的法律依据。所以，在签订合同时，一定要注意合同条款，一定要注意涉及以下三项的合同条款。

扩大卖方终止合同的权利

举两个例子：

1、《XXX商品房认购书》有如下约定：“乙方未按时签订《XXX商品房认购书》并在支付首付款之日起十日内支付首付款的，甲方有权单方面终止本商品房认购书，不退还首付款。”

2、《XXX认购协议》规定“乙方应在某年某月某日之前到XX签订《商品房买卖合同》，逾期视为违约，甲方不予另行通知，本协议失效。”

以上两个条款是甲方(通常是开发企业)扩大合同解除权的典型例子。根据《XXX商品房认购书》的规定，合同的签订或终止必须以双方自愿为基础，任何一方都不能单方面扩大其解除合同的权利。而且，在商品房交易过程中，如果买受人拖延履行债务，出卖人仍不履行合同的，应当及时督促其解除合同。

此外，类似“未能按时签字”的表述也是不合理的。不能按时签约可能会受到很多因素的影响，不可抗力的一些外因是不可预测的。显然，购房者不能承担违约责任。

免责权滥用

免责权也是开发企业滥用的权利之一，往往通过扩大不可抗力的范围来实现。一般认为，不可抗力通常指以下三类：1、自然灾害。这是典型的不可抗力，应免除当事人的责任；2、政府行为。所谓政府行为，是指政府出台的新政策、新法律、新行政措施导致原合同无法履行。3、不正常的社会事件。这是一个不可预测的事件，也是不可抗力。

一些开发企业在不可抗力因素中也包含这两个条款：施工中出现重大技术问题或困难不能及时解决；市政设施跟不上发展进度。但在业内人士看来，上述两个因素很难成为“不可抗力因素”。施工技术问题是开发企业可以预见的，如果难以解决，也应该是开发企业的责任，不能视为不可抗力因素。同理，市政配套项目有其程序性特点，作为开发企业，有规划前期预见能力。

即使由于“不可抗力”而发生违约，开发企业也需要做以下两件事：1、必须在期限内提供证明，证明不可抗力事件确实发生；2.履行义务。不可抗力事件发生后，开发企业履行了“及时告知”和“采取补救措施”的义务。

违约惩罚不平等

在房地产交易中，主合同是政府部门为规范商品房交易而制定的标准文本，可以保证买卖双方平等的权利和义务。实际上，开发企业可以通过补充协议来保证自己的优势。比如延迟支付购房款的违约责任和开发企业延迟交付房屋的违约责任通常是不同的。

以上三种常见的不平等条款是购房合同中最常见的。如果买家遇到类似条款，要及时向开发企业指出。有条件的话也可以在签约的时候带上律师，让专业人士帮你。