土地变性就是改变土地的性质，比如集体变国有、住宅变商业、工业变住宅、工业变商业等。
土地变更流程及注意事项：
一、土地变更登记原则
1、土地变更登记以宗地为基本单元进行登记。
拥有或者使用两宗以上土地的土地使用权人或者土地所有权人，应当分宗申请登记。
两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。
跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
2、土地变更登记的申请时限
(1)自土地变更事实发生之日起30日内，向国土资源主管部门申请土地变更登记。
(2)土地使用权抵押、承租权及其他土地他项权利的变更登记，当事人自发生之日起15日内应当申请土地变更登记。
(3)申请人提交土地变更登记申请材料齐全后，填写《土地登记收件单》，自《土地登记收件单》签发之日起30个工作日内办结。
3、需要申请土地变更登记的种类：
(1)依法改变土地所有权或土地使用权的；
(2)土地使用权转让、出租、抵押、继承、分割的；
(3)地上建筑物、附着物拆迁、转移引起土地权属变更的；
(4)以土地作价入股致使土地权属转移、合并或者分割的；
(5)企业合并、分立或者新设企业致使土地权属转移、合并或者分割的；
(6)交换、调整土地，引起土地所有权、使用权变更的；
(7)土地权利人更改名称（姓名）、地址或改变土地用途、现状、使用年限、和其他条件的；
(8)法律、法规、规章规定需要变更登记的其他情形。
因土地权属转移引起他项权利变更的，土地权利人应当在申请土地权属变更登记的同时，申请他项权利变更登记。
二、土地变更登记申请人应提交的文件资料
(1)《土地变更登记申请书》；
(2)申请人为单位的：
年检后的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书原件、授权委托书原件、法定代表人身份证复印件、委托人身份证复印件（地籍调查需提供指界委托书原件及指界人身份证复印件）。
(3)申请人为个人的：本人身份证复印件及共有权人的身份证复印件或者授权委托书原件及委托人身份证复印件。
(4)地上建筑物、附着物的权属证明。
(5)变更依据或批准机关的文件。
(6)原国有土地使用证原件及复印件。
(7)其它需要提交的资料。
2、要查看土地是国有还是集体所有。如是集体所有要办理征用手续。一是与村集体达成协议，二是与使用人达成协议。
3、地地变性，主要的一个费用是新增建设用地有偿使用费。跟所属的土地级别有关。一般四类地区要80元/平方米左右。
4、与土地中心及规划局确定规划条件，挂牌时间，起拍价格等。这个工作其实就是权钱交易的过程。
5、流程就是先到规划局打一张1：500的地形图，在上面画上规划道路，然后到区地籍科确定地块的权属及性质。然后组件变性。然后挂牌。
6、政府会有许多要求，当然要求是死的，人是活的，只要找对人，花对钱都不是大问题。
土地变性费用大约为10万元/亩。本回答被提问者和网友采纳