人防车位不建议买，20年后不受法律保护，还有就是小区地下室有没有计入公摊，有没有算入建安成本里这些没确定之前不要买，不然到时候要扯皮了！
2018车位新规定
1、该停车位是否有独立产权
根据《物权法》第17条相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。开发商已经取得车库的开发使用权，即可以依法享有对该车位占有、使用、收益和处分的权利。
但车库是一个整体，该车位是其中一个部分，没有独立的所有权，因此开发商不能对每个车位以出售和赠与的方式来转让。能转让的只有使用权 ，合同本体是有效的。
2、合同本质
虽然双方签订的合同名叫使用权转让合同，但合约内容约定了费用及使用年限，根据《合同法》第212条相关描述，该合同符合租赁合同的特征及法律要求，因此双方签订的实际上是一份租赁合同。
3、何时实际交付使用
依法成立的合同，自成立时生效，本案中，自合同生效开始就拥有该车位使用权，开发商一直逾期为交付使用的确已经违反了合约规定。因此法院支持索要逾期未交付使用的赔偿要求。
4、有效时限
虽然开发商有权对车位进行租赁，但根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。也就是说，例如在2018年与开发商签订的车位使用权有效期是到2078年，但实际上到2038年2月25日就会失效。
地下停车位能否办理产权?
1、《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属：“只要地下停车位不属于地下人防工程，只要是由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护。”
2、《物权法》第一百三十六条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地下或者地上分别设立”的规定，终于确立了建设用地可分为地上、地表、地下不同层面的使用权。《中华人民共和国物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
3、地下车位不可出售的条件：开发商是否有权销售地下车库，要看车库是属于全体业主所有还是属于开发商投资兴建的建筑物，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售：(1) 开发商在计算公摊面积时已把地下车库的建筑面积计算在内;(2) 开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;(3)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车库。如果没有上述情况，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，有权出售该地下车库，这时，作为购买地下室汽车位的小区住户可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库销售许可证或物价局出具的车库未列入建安成本的证明。备注：民用建筑地下车位在政府的建筑区域规划中明确规定为全部或部分人防面积的，该地下车位的权属单位为政府或市(区)人防办，但开发商在和平时期享有管理和使用的权利，由政府或人防办开具的使用证书证明其享有的权利。
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