第1个回答 2014-01-07
【物业管理费收取办法】物管费收缴难，症结在服务不到位 住宅小区的物管费收缴有多难?来自农工党扬州市委11月份的一项调查表明，目前扬州市城区共有小区物管企业115家，其中大多数企业的物管费收缴率仅在70%左右，部分企业的收缴率更低至40%-50%。 小区业主按规定缴纳物管费，是履行合同的一种义务。据调查，恶意欠费的业主毕竟是少数，不少业主之所以不愿缴费或少缴费，几乎都与不满物业服务有关。 调研人员表示，大大小小上百家企业，其服务水平的确参差不齐。扬州西区有一个住着万名业主的大规模小区，小区东西南北都有大门，可是安保人员严重缺乏，除门岗外，在小区内巡逻的安保屈指可数。前段时间，这家小区好不容易申请了公共维修基金，在大门出入口安装了道闸。本以为进出刷卡，可以有效控制外来车辆进出小区，事实上这道闸始终处于开放状态，任何车辆自由进出——安装的道闸成了摆设，安全漏洞百出，小区业主看在眼里，记在心中。这家小区的物管费，收缴率最高时也只达到75%左右。 据分析，当前物管队伍素质偏低，是小区服务不到位的重要原因。目前，有经验、有创新能力的物业管理高级人才匮乏，物管从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，缺乏相应的培训。去年，扬州兰苑小区发生了10多辆汽车后备箱被盗事件，就是小区管理失控的典型例证：事件发生后业主才发现，小区安装的监控头竟然是个“睁眼瞎”。交纳了物管费，却换不来安全、安心，业主自然不愿再交。 一面是小区业主不满服务，一面是物管企业因收费不足难以维持运营。而越是收费低，物管服务质量也就每况愈下，这似乎成了一个“恶性循环”。 “拖欠的物管费都是小额欠债，就一类、二类物业收费标准而言，拖欠1年的物业管理费也只有200多元。为追讨这200多元物管费，若运用法律手段，光律师费就要花两三千，还牵涉大量的时间和精力，更重要的是失去了人心，对物管企业来说真有些得不偿失。”扬州爱涛物业公司原在春江花园小区服务，因物业费一直收不到，不得不从小区撤退，撤退时，将小区30名一直拒不交纳物业费的业主告上了法庭。而对这样的做法，其他物业公司却并不认同，认为是“赔了夫人又折兵”。 物管费收缴虽难，其实并不是一个“死结”。“扬州有家物业公司，管理了4个小区，每个小区的物管费收缴率都在99%以上。物管企业只要追求服务质量、讲究服务方法，收费难也会迎刃而解。”调研人员说。 扬州的这份调研报告还提出了多条破解建议： 应依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准规范企业行为，而相关行业培训工作也应尽快跟上。物管企业退出机制的建立也迫在眉睫。对于服务管理水平极差，业主意见较大的物业企业应限期整改，对屡教不改的，应坚决取消其物管资质。 针对业主欠费问题，可效仿香港设立“小额欠债审裁法庭”，对小额欠债进行简易审判。物管企业在与业主签订合同时，也可选择准司法程序，由仲裁委员会仲裁，这样业主不仅要交纳拖欠的物管费，还要承担律师费、仲裁费，由此减低司法成本，加大违法成本，形成约束机制。 还应增强物业收支账目的透明度。物管企业每年收到多少物管费、各项开支是多少，盈亏几何，经相关部门审核盖章后，应向所有业主公示，让业主花钱花得明白，保证业主的权利。本回答被提问者采纳