2023年以来，房企融资环境得到适度改善。
例如，5月份，监管层释放了支持民营企业融资的重要信号，一些优质民营企业发行债券，推出包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。8月16日，瑞士瑞信银行支持升级，监管部门责成中债信促公司对房地产企业发行的中期票据进行“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
而近期政策对应的企业只是其他优质房企，发行规模有限，所以政策信号的意义仍然大于实际拉动作用。
此外，受2023年疫情和供应中断的影响，销售市场持续疲软。在外部融资渠道不畅和内部销售回款乏力的双重影响下，2023年前8个月，房地产开发企业到位资金100817亿元，同比下降25.0%。前三季度，100家典型房企融资额同比下降50%。
对于多数房企而言，2023年仍有多轮债务到期高峰，偿债压力依旧较大。
2023年3月以来，在新一轮疫情影响和房企信用风险持续发酵下，各部委频频发声，重点支持房地产企业合理融资需求；强调金融机构要区分项目风险和企业群体风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”；加大对并购的融资支持；债券等。
2023年5月16日，监管层释放支持民营企业融资的重要信号。碧桂园、龙湖、美的地产三家民企被监管层选为示范房企，相继发行人民币债券；同时，创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。
此后有消息称，新城、徐汇也加入了优质民企名单。其中，新城月内已发行10亿中签票，是银行中首张单体房企的信用风险缓释凭证。
8月16日，增信支持再次升级。监管部门责成中债信促对龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股集团、金地等房企发行的中期票据进行“全额、无条件、不可撤销的连带责任担保”。
但值得注意的是，这些政策的对象企业只是其他优质房企，发行规模相对有限。政策信号的意义还是大于实际的拉动作用。
2023年前三季度，房企资金压力依然较大。国家统计局发布的2023年1-8月房地产行业数据显示，2023年前8个月，房地产开发企业到位资金100817亿元，同比下降25.0%，较前7个月的25.4%略有收窄，但总体规模仍处于历史较低水平。
其中，国内贷款(包括开发贷款、并购贷款；a贷款、委托贷款和信托贷款等。)为12.28亿元，同比下降27.4%；其他到位资金，包括公开市场债券发行和其他融资方式，前8个月同比下降9.4%至3745亿元，比前7个月减少4.1个百分点。
可见，房企外部融资端仍处于冻结状态，销售端持续疲软，导致房企资金到位压力较大。
目前房企融资难问题依然突出。2023年前三季度，100家典型房企融资额5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度融资额1395亿元，同比下降55%，环比下降31%。融资额为2019年以来最低水平。
从月度融资额来看，各月融资额均呈现不同程度的同比下降，有5个月(1月、2月、6月、7月、8月)降幅超过50%。
2023年前两个月，整体融资环境仍处于审慎和稳定状态
环比来看，2023年1月及3月的融资规模在历月中处于较高水平，其中1月的融资额达到了966亿元，为历月最高，主要在于每年年初是企业的到期高峰，叠加年初机构额度相对宽松，导致融资量较大。此外3月由于六部委就房地产风险问题密集发声，融资环境适合改善，有较多国企、央企于该月境内发债，推高了3月的融资总量。
从企业的债券类融资成本来看，2022前三季度的新增债券类融资成本4.09%，较2021年全年下降1.26个百分点，其中境外债券融资成本高达7.85%，较2021年全年抬升0.73个百分点，境内债券融资成本3.38%，较2021年全年下降0.69个百分点。
融资成本的下降，一方面由于2022前三季度境内发债占比从2021年的58%上升至84%，而企业境内发债成本一般低于境外发债，故结构性变化导致融资成本下降；另外，由于融资环境收紧，企业发债持续分化，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业的发债成本。
融资成本看似降低，实则是融资优势在向优质企业集中，大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。
从企业债券发行来看，2023年前三季度企业发债金额3072亿元，同比下降44%，不足2021年全年的50%。其中，境内发债2584亿元，同比下降14%;而境外发债同比大幅下降80%到488亿元，占比同比下降了29个百分点至16%。
从单月来看，境外发债规模历月均呈现同比大幅下滑，而境内发债则于2023年5月呈现了难得的45%同比上升。
2023年5月，多家优质民营房企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券，从而结束了历月境内发债同比下滑的趋势。此外9月由于增信支持升级，多家民企如美的、新城、碧桂园等发行了中债信用增进担保的中期票据，同比上升了30%。
目前来看，由于
增信支持对标房企仅为少数，且规模相对有限，未来境内发债规模能否持续回升，仍然有待进一步观察。
累计来看，2022前三季度国企、央企的发债量为2098亿元，同比下滑了7.85%。央企华润、保利、中海发债规模均超150亿，其中华润更是超过了两百亿。
民营企业发债量为974亿元，同比大幅下降69.61%。发债房企主要集中于优质白名单房企，如万科、碧桂园、正荣、美的、龙湖的发债规模都超过了50亿。
在此背景下，国企央企的发债占总量占比较2021年的46%大幅上涨22个pct至68%。发债规模上的较大差距，主要是由于规模国企央企历来财务较为稳健，同时具有天然的信用背景优势，受到融资政策影响较小。
从成本上来看，国企央企2022前三季度的融资成本为3.23%，而民营企业则达到5.95%，两者之间的差距达到2.72个百分点，未来在行业集中度向头部集中下，房企无论是融资量还是融资成本预计将持续分化，更多的低息债降持续流向优质房企。
2023年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而当前仍有部分房企存在流动性问题，此外部分房企已成功债务展期，缓解了燃眉之急，但债务展期只为争取时间，并不能根本上解决问题，1-2年内压力仍然较大。
若未来销售市场迟迟未能恢复，这类房企的风险也将再次爆发。
2022前三季度房企债券到期规模为5146亿元，而发行规模仅为3072亿元，到期规模高出发行规模68%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。
值得注意的是，2023年10月以及2023年的1月、3月及6月仍旧有多波到期高峰，明年房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，预计债务违约现象仍将持续增加。
展望2023年第四季度及未来，我们认为未来融资政策以保交楼、保交付为宗旨，并继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能为主。
一方面，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；同时对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷。
另一方面，金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。
从房企层面来看，虽然2023年已出现一定的融资政策利好，但政策覆盖面有限，信号意义仍大于实际拉动作用。在当前行业风险仍未出清，叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决，偿债压力依然较大。
对于大多数房企而言，等待救助的同时也要积极自救。未来可不断加强销售回款，释放受限制现金比例；寻求合作方，处置资产；债务置换，调整债务结构；精简组织构架，提升运营效率，减少费用支出等。
一、融资租赁的优势 融资租赁有以下优点: 1.融资租赁门槛低。 2.融资租赁可以延长融资期限，增加中小企业的现金流。 3.融资租赁可以改善中小企业的财务状况和融资能力。 4.融资租赁有利于中小企业利用外资，引进国外先进技术。 5.与银行贷款相比，融资租赁是一种融资方式，可以根据客户的实际要求进行变更，因此融资方式更加灵活。 第二，从出租人的角度来看 1、以租赁促销，扩大产品销售和市场份额；卖中小企业很重要。只有成功的销售才能实现利润。越来越多的企业希望扩大租赁，而不是直接出售来实现销售。这样做的好处是大大降低了购买门槛，扩大了客户的购买力。 2.为保证资金及时回收，将与资金预算一并编制，简化财务核算程序；明确租赁期内的现金流量有利于资金安排。 3.简化产品销售，加速生产企业资金周转。 4.更关注项目的未来收益。“融物”的特性决定了租赁资金的用途是明确的， 承租人不能把钱挪作他用，出租人更注重对项目未来现金流的考察，让一些负债率高但项目好的租赁企业也能获得设备融资。 5.降低直接投资的风险。