1、获取信息
首先是尽可能多的获取项目信息，至少要知道项目的类型、项目的面积、业主的特点，如果可以的话最好是有一份平面图。有了这些信息，可以大概跟目前已经在管的项目做一个链接，看看有哪些相似点，在进行下面工作的时候心里就能有个谱。
2、进行现场踏勘
有可能的话最好有机会自己企业单独进行现场踏勘和接洽，如果是招标方式，很有可能业主方组织大家一起进行现场踏勘，这样时间紧且沟通的机会比较少，但现场踏勘对服务方案的制定又是基础，需要高度重视：
（1）准备工作：获取基础信息后，根据项目物业管理的特点先制定一个《现场调研表》包括面积、楼层、工程设施参数、保洁专项参数等，这样看的时候更不容易遗漏。
（2）允许的情况下，尽可能多的拍照片，回去可以再整理。
（3）现场答疑的时候要认真听、仔细记并积极发言（但要注意，发言提问一个是态度要好，另一个也要体现出自己公司的水平，不要弄巧成拙）。
3、了解服务需求
“做事不由东累死也无功”，如果不了解服务需求，服务方案无从谈起。但了解服务需求可不单是追着业主问：（1）问出来的结果不一定是他想要的全部（有些他自己也不知道）；（2）问出来的结果很可能是公布出去的，没有特点。经验是：（1）细看对方的书面材料（比如招标文件）。（2）结合自己的经验对需求进行深挖，可能的话与对方进行沟通。如果你的需求分析正好是对方想要又表达不出来的，那肯定是加分项啦。
4、确定服务目标和理念
根据项目特点和服务需求，确定本项目的服务目标和服务理念，只有确定目标，才可以策划后边的具体实施方案，目标错了后边可就都跑偏了。可能大家感受起来物业服务就是保安、保洁、前台之类的没什么特点，那可就大错特错了，比如：都是写字楼物业管理项目，政府机关类、金融类、高端写字楼类、多业主写字楼类都有很大的区别，服务的重点是楼内的客户还是外来的访客，要体现的形象是高端、亲和还是管理，这些都要确定。
5、确定管理模式
这个管理模式包括运营模式和收费模式。
运营模式包括单独成立项目部、成立分公司还是挂在哪个在管项目项下？日常沟通汇报、考核支持的路径是怎样的？
收费模式通常有两种是包干制还是酬金制。
管理模式的确定既影响费用又影响架构，需要根据项目特点、服务需求、服务目标和费用控制额度综合考虑。
6、确定人员架构
上面5步都确定了，其实大的人员架构就基本出来了。在做方案的时候，这一部分除了部门设置、岗位设置、形成架构图之外，还要说明每个岗位的主要职责、配置标准、配置方式（比如总部派人、当地招聘等）。
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