最早获得资本输出的条款是1861的中德《通商条约》
二鸦之后，俄，法，英先后签定《北京条约》，但三国条约涉及的项目是割地，赔款，准许传教，允许人口流动，开放商埠……依旧是商品输出为主。而在此之前，诸如鸦片合法化等，均是商品输出的内容。
但他们的举动，引来了普鲁士的注意
1860年初，普鲁士远征队出发，1861年3月到达上海，不久又到达天津。1861年5月，普方提出谈判签约事宜，既对清政府进行威胁，又对清政府进行诱骗。最后，清政府妥协让步。9月2日，清朝总理各国事务衙门大臣崇纶与普鲁士及德意志各邦的代表艾林波签订了《通商条约》。
在该通商条约中，出现了……
广州、潮州、厦门、福州、宁波、上海、芝罘、天津、牛庄、镇江、九江、汉口、琼州、台湾、淡水等口，大布国暨德意志通商税务公会和约各国民人家眷等，皆准居住、来往、贸易、工作，平安无碍。船货随时往来，常川不辍；至于赁房、买屋、租地、造堂、医院、填茔等事，皆听其便。
也就是说，这个条约，首先出现了外国人允许在华租赁买房（地产），还有办医院（实业）这样的事情，这在之前的条约是没有的。
尽管通商条约其他款项依旧都是在说商品输出，然而这一条款，首次出现了对地产和实业控制，是典型的资本输出。
当然，这需要与下面2个知识点区别：
第一个以资本输出为主要目的的条约《中法新约》
列强全面转变侵略方针，将商品输出转变为资本输出的条约《马关条约》