从土地性质看,商住公寓在政府批地时,一般为综合性用地(商住)或商业用地,按理说,在这种用地上加盖的房子主要是商用。
但很多开发商为了赚取利润,给房间配备了上下水,通上燃气,把公寓包装成可商可住的多功能产品。
首先,这种钻空子催生的产品处境就很微妙,名不正言不顺必定像无根浮萍,随便往水里扔点石头,也就散开了。
2017年广州出台“330”政策 ,“限制个人购买商办物业”,一年后,成交同比暴跌71%;
2017年北京出台“3·26”商住房新政,“商业、办公类项目,未经批准不得擅自改变为居住等用途”,一年后,成交同比暴跌94.6%
很显然,这种商住两用的改装是不被国家支持的,市场也不甚看好,而且,在功能上非常鸡肋。
我们都知道,绝大多数的商业公寓都不能落户,不带学区(位),这就意味着,如果你买了公寓,不是给自己住(办公)就是租给别人住(办公),不具备住宅的其他附加功能。
居住密度大得窒息,上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。
日照通风恶劣,楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。
而且公摊率普遍在25%-30%之间,意味着如果你买的公寓建面是40平,套内就只剩24-30平,整个空间憋屈可想而知。
除了室内的不适,还有室外的,公寓的周围可能是办公室,也可能是轰趴馆,进出人员杂乱,你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。
而且公寓是商业用途,水电费用属于商业用水电费用,物业费也高昂。
比如某市居民用水3.5/吨,而公寓水费5.2/吨;
居民用电每度0.5649元,而公寓电费每度1.2元;
同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。
这样以后,由于室内本就阳光不到、通风不畅,你可能需要空调+抽风机+烘干机三管齐下才能维持基本生活,那每月水电费就要蹭蹭直上七八百,一年光水电费就用掉一台iphone X。
那你可能觉得,居住不行,办公总可以吧。
杂乱的进出人员,商业办公与住宿混合,整体小区品质无法拔高,极大可能只能租给创业初期的个人和小团体,再受限于套内三四十平的空间,又能租出什么好价位呢。
综上,既没有落户和学位加持,也没有居住品质和办公价值,就相当于花上几十上百万买一个“床位”,还要每年花一台iphone X的钱养它,你还真不如直接租房。