一、商业银行个人住房贷款风险的特征是什么
个人住房贷款风险主要是指借款人不能按时偿还贷行带来的损失。目前商业银行的个人住房贷款主要面临以下风险：款的风险最终来源于借款人国尚未建立起一套完整的个人资信评估体系，也没有从事居民个人资信对借款人做出客观、公正的评价。（二）开发商经营不善导致的风险一些房，造成其已销售期房不能按时发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。（三）流动性风险银行负债期限较短，一般仅为几个月，而个人住房贷款的期限大部分在l0年以上。当前，中长期的个人住房贷款占消费贷款相当大的比例。对银行的资金流动影响越大，有可能给银行的资金流动性带来威胁。商业银行个人住房贷款目前是国内银行的优质资产，增势迅猛，因此其风险性较大。（四）管理风险是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险如决策风险、内部操作环节的风险、银行客户资源共享机制缺失等风按揭业务带来的风险。
二、个人住房按揭贷款不良风险上升呈现三大特点
当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境，于是各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着困境。同时，随着国家房地产宏观调控政策进一步释放，使得房地产市场逐渐回归理性。然而，伴随着市场的大幅波动，个人住房贷款业务风险加大。因此，要发展商业银行个人住房贷款业务的关键就是对个人住房贷款业务存在的风险进行分析和防范。
当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境。为了摆脱困境，各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着两难的困境。一方面，从银行来讲，虽然银行充分意识到信贷政策应向个人住房贷款业务倾斜，但由于缺乏有效的风险识别技术和风险控制措施，影响了商业银行个人住房贷款业务的发展。另一方面，从社会来讲，居民通过个人住房贷款业务可以改善居住条件，提高生活水平，但由于部分购房者对房地产市场的炒作，以及不法机构和个人利用一些政策、法规的不成熟及银行操作中的违规进行投机，严重影响了商业银行个人住房贷款业务的正常发展。因此，探讨与揭示商业银行个人住房贷款业务中存在的各类风险，结合理论分析与实践，总结出一系列的风险防范措施显得尤为迫切。
个人住房贷款的特点及风险特征
根据中国人民银行5月公布的《个人住房贷款管理办法》的相关内容，商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。一般以中长期贷款为主，借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。个人住房贷款具有三大特点：贷款对象特殊且用途专一，对象是具有完全民事行为能力的自然人，只能用于支付其所购住房的房款；贷款期限长，五年至三十年为主；偿还方式特殊，按月归还贷款本息。正是由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该项业务。
个人住房贷款业务中的风险因素
（一）征信系统不发达与借款人还款能力导致的风险
商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。例如上海地区目前仅能通过上海资信有限公司的资信网以身份证索引其资信情况。而上海资信有限公司成立于，目前建立的个人资信记录仅856万条。这些记录大都是在沪各大商业银行有过借款记录或申办过贷记卡的人士的档案。公用事业费项目现在也仅包括电信费一个项目。没有贷款、贷记卡或电信买卡充值的客户一般都没有建立信用记录，对于这些客户，银行放款是相当盲目的，由此就会产生来自借款人道德的风险。
（二）开发商经营不善导致的风险
一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。
（三）非真实交易造成的风险
一些中小型开发商销售缓滞，出现困难时，就设法同十几户甚至几十户虚拟购房人签订售房合同，并据此向商业银行申请住房按揭贷款，以达到回笼资金的目的。一些二手房中介机构联手评估机构、借款人抬高房屋成交价格，达成降低首付的目的，从而增加了银行的贷款风险。中介机构协助借款人虚构买卖交易，套取银行按揭贷款，将资金挪作他用，以规避银行资金政策投向的限制，增加银行贷款资金的风险。
（四）商业银行自身管理薄弱导致的风险
1.决策风险。目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。
2.内部操作环节的风险。随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生。对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。
（五）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险
1月起实施的《最高人民关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台，给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。该规定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不能自由转让，造成银行抵押权实际被悬空了。即便是可以达到处置条件的房产，银行也普遍感到过程漫长，耗时耗力。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，最后未必足以收回全部本息。
（六）商业银行外部经济环境变化产生的风险
1.房地产行业波动风险。由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值，对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。
2.利率变动风险。目前个人住房贷款采用浮动利率。从到，利率一直处于下降趋势，未能对借款人的还款造成影响。而2004末至今多次调高贷款利率，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加重，某种程度上贷款违约率也会增加。
3.流动性风险。流动性风险具体表现为：个人住房贷款的资金来源主要是居民的储蓄存款，属于短期资金来源。而个人住房贷款的期限普遍较长，目前又缺乏及时融入现金的手段和渠道，使得商业银行始终面临资金流动性风险的问题。
商业银行个人住房贷款风险的防范对策
（一）尽快建立完善的个人信用体系
政府应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估。逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。
三、我是卖房者，买家要银行贷款有什么风险吗?都不懂，第一次卖房？
您好
一般我们这边都是房主、购房人、银行、中介三方到场签订贷款协议的，也有因为特殊原因房主或者购房人没有时间，单独约银行签贷款协议的。
但是放贷的卡是银行办理贷款人员提前为房主办好的，过户当天中介公司会跟客户业主一起去放贷银行确认过户完毕，领取各自银行卡。业主领取的是银行放贷指定的一张新卡，贷款人则领取每月所需还月供的新卡，同时银行工作人员会通知房主此贷款会在几号到账。申请贷款人还可以领取每月还款明细单，以方便还款。
至于房产证20天出来以后去银行，那是新房本需要放在银行办理抵押手续，也就是银行工作人员要拿着新房本去建委给房本盖上抵押章，这个您就不用跟去了。
现在国家对于个人贷款特别是房贷管理比以前严格了，以前过户以后3个工作日基本就能放款，业主可以拿到钱，但是现在估计要个把月甚至更长时间，这就要业主做好心理准备。
希望我的解答能够帮助到您。
四、商业银行个人住房贷款风险的特征是什么
不能。