商铺的定价到底如何怎么计算的？

Question

如题所述

Answer 1

商铺的定价计算依据如下：

第一：商铺是开发商，最赚钱的一部分

为什么一个小区，开发商死活都要规划底商，不论是在犄角旮旯，还是在主要街道，都规划了商铺，特别是大的小区，小区内部甚至都规划了底层内铺；因为商铺卖出去的价格，一定是高于住宅的，住宅才能买几个钱？

很多开发商，耍小聪明，盖的都是三层连体商铺，说白了，只要沾上商铺这个词，哪怕是三层，都会卖出高于住宅的价格；还有就是，小区越大，商铺卖得越贵；商铺面积越大，层高越有优势，卖出去的可能性越大，经营的业态越是多元化。

虽然说，从投资角度讲，买大商铺风险大，但是大商铺的经营者，一旦稳定都是长期客户；例如银行，保险公司，社区医院等等；不管怎么说，社区商铺都是开发商，盈利的很大一块，而且价值倍增；那么，开发商，卖商铺的时候，怎么定价的呢？

第二：烧脑的商铺定价规则

愚钝一点的开发商，就是在小区不成熟的时候，就是等待，用时间来说明商铺有价值，一点一点的被发现；稍微聪明点的开发商，就是搞运营，设计和规划业态；对于商铺来讲，不要说，开发商资金紧张抛售，这玩意看不透的时候，是没人买的。

对于商铺来讲，为了销售，而规划业态的开发商，太多了；液态的规划，代表有稳定的租金回报率。

Answer 2

有以下几种方法：
1、成本加成法(成本财向定价: 定义:是指开发商按照所开发物定的成本，加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。
计算公式:物业售价=单位成本 x ( I 目标利润率)
利弊;用此种方法计算出的售价为在保证目标利洞率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资国报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。
2、租金参照法(需求导向定价): 投资回报率计算过程:由于投资商业物定所需的资金较大。
多数人会选择向银行贷款，现时商业物业的贷款_度一般这6成10，10期贷款的年利率为5.76%。以购买一个100万元的底商为例，首付40万元，贷款60万，每月需要还贷0.6589万元。假设该物业月月租金水平为1S万元，每年物业管理费为2万元，估计物业空置期为一个月，那么，每年净收入=.5XI1-2=14.5万元，得出投资回报率=(14.5-0.6589X12)。40=16.48%。
租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。
3、随行就市定价法(竞争导向定价)定义:是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做或商或低的小幅度训整，面较少考虑产品成本和市场需求这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利洞，又使购买者的投资国报有一定的保障。
拓展资料；
1，目前商铺的销创模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带机约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会累取不同的销售模式 只售不租模式 定义:只售不租就是开发商将商辅产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。
2，但只售不租带来的是整个卖场成商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政，这势必将导致整个实场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的实场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。
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