房地产企业项目竣工决算后所得税怎么交

Question

一个房地产项目分两期开发，一期已竣工，销售了约80%；二期在建，也销售了一部分。
1、一期竣工后多久做所得税汇算，有规定吗，还是等到年度汇算清缴时再计算应补交的所得税？
2、做所得税汇算时，三大费用可以全部扣除吗？还是在两个项目中分摊，怎么摊？
对所得税方面不是很熟悉，请详细回答，谢谢！

Answer 1

　　楼主；你好！
　　一. 按照你的叙述：一期已竣工，销售了约80%，
　　是应该可以对一期进行土地增值税的清算；与所得税汇算清缴；所得税汇算时，发生的期间费用可以做所得税税前扣除，不必再对期间费用进行分配，希望你在做汇算前仔细学习一下针对房地产结算的国税《2009》31#文件，以便更好的做好房地产汇算清缴工作，现把土地增值税清算的文件发给你，供你参考学习！
　　二. 依据《土地增值税清算管理规程》要求，土地增值税的清算条件为：
　　第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（三）直接转让土地使用权的。
　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
　　纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
　　2、企业所得税一般是按月（季）度预缴，预缴在月（季）度终了后十五日内；年度汇算清缴，汇缴在年度终了后五个月内。

Answer 2

具体依据国税发[2009]31号，大致为：1、房地产开发企业预售未完工产品以预计毛利率计算并预交企业所得税，年终汇算清缴，2、待项目完工后，进行企业所得税项目结算。追问

项目完工后多久进行所得税结算，有相关要求吗？还是等到4月份年度汇算清缴？

Answer 3

一期应该清算了