不动产交易中善意第三人的权益如何保护？

Question

浙江嘉兴商业街一些铺面在2003年9月出租，租户在承租3年后被告知不能续租了，因为门面已经卖给别人，买受人在不知出租情况下以市价取得该铺面所有权，开发商没有对承租人尽到告知义务，结果今日说法的律师说买卖合同无效。这样说来善意取得制度不能用于不动产？但是本案中买受人确实是善意的，因开发商没尽到告知义务而买卖合同无效，买受人的权益如何保护？

Answer 1

该买卖合同无效不是基于善意取得，而是基于承租人的优先购买权。
法律这样规定是有其合理性的，因为实践中不会有人在买房子之前不看房，既然看了房就应当知道该房屋已经出租的事实。因此该案例中，如果不是出卖人故意隐瞒，买受人不能说是完全“善意”，因为他“应当知道”。
在此情况下，补救办法是：
出卖人书面通知承租人，确定其在同等条件下是否行使房屋的优先购买权。如果承租人要购买，那么买受人只能要求出卖人退款了；
如果承租人不购买，则依据“买卖不破租赁”，买受人仍应当承担房屋已经出租的后果，但从房屋所有权转移之日起，应当由买受人收取租金。本回答被提问者采纳