国有土地的拍卖和挂牌在具体操作中最本质的区别?也看了网上的介绍,有专业的,有非专业的,但是还没搞懂两者之间有多大区别?现在既然一般都采取挂牌出让方式了,为什么还要拍卖方式?请解答,谢谢!
挂牌和拍卖两种方式都引入了市场竞争机制,均具备公开、公平、公正的特点。两者的本质区别在于运行程序不同以及在土地交易中所发挥的作用不同。
1、底价是否公开不同
挂牌公开,拍卖不公开。
2、报价方式不同
挂牌是电脑、终端报价,拍卖是现场举牌。
3、竞买人数不同
挂牌大于等于1人,拍卖是大于等于2人。
本质区别:挂牌出让在实际工作中,多数为政府收回,需要进行旧城改造的地块。挂牌出让的方式时间长,且允许多次报价,有利于投资者理性决策和竞争。挂牌操作简单,便于开展,有利于土地有形市场的形成和运作。
比如某市的一旧城改造项目,因改造地块涉及的产权主体较多,拆迁面积较大,回迁安置复杂等,针对这一情况,土地管理部门考虑多方面因素,采取挂牌方式出让,避免盲目投资,造成不良后果。
而拍卖方式适用于区域条件合适、地理位置好、高盈利、竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业等用地,以获取较高出让金为主要目标,土地建设条件和土地用途没有特别限制,实际工作中,多数为政府储备的地块。
扩展资料:
中国土地市场招拍挂出让中存在的问题。根据国土资源部和监察部对全国经营性土地使用权招拍挂出让的专项执法检查的结果显示,经营性土地使用权出让还有五个深层次的问题尚待解决。
1、经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套;
2、少数市县仍以“招商引资”为名,先行立项、先行选址,定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价
3、有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分;
4、有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题;
5、极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。
参考资料来源:百度百科——土地招拍挂制度
虽然两者都本着公平公正的原则对国有土地售卖,但运作方式上有着根本的不同。
1,底价是否公开不同,挂牌需要公开低价,拍卖不需要公开低价。
2、报价方式不同,挂牌多用于电脑,客户端实行网上售卖,拍卖有专用的拍卖场用于拍卖。
3、人数不同,拍卖至少是两人以上,挂牌则不限制最低人数。
扩展资料:
属于下列情况的土地交易,采用公开招标方式进行。
1,具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的。
2,土地用途有严格限制,可能仅少数单位或个人有受让意向的。对土地使用者有资格限制或特别要 求的,经市县人民政府批准,可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。
3,采用招标方式进行土地交易的,投标人少于三人的,招标结果无效,招标人可以重新组织招标或 转换为拍卖、挂牌出让方式。
4,招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。因特殊情况需要更改、补充 或撤回公告的,并在开标日不少于3日前告知当事人。
5,投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的,由法定代表人书面签字加盖公章; 投标人为个人的,由投标人签名。
投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱,并交纳 投标保证金,保证金按周边土 地市场价5%收取。
参考资料来源:百度百科-国有土地出让
本回答被网友采纳挂牌是一个广义的概念,在股票交易市场、服务行业、职业体育领域都有不同的理解。把挂牌和拍卖二者放到同一维度对比多出现与国有资产尤其是国有建设用地使用权、矿业权出让过程中。
以国有建设用地使用权为例,根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》所示:
本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
他们两者都是对国有建设用地使用权的出让方式,在不考虑进入成本时,挂牌方式也类似于开放式的升价拍卖。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》拍卖公告与挂牌公告都应当包括如下内容:
1. 出让人的名称和地址;
2. 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;
3. 投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;
4. 索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;
5. 招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;
6. 确定中标人、竞得人的标准和方法;
7. 投标、竞买保证金;
8. 其他需要公告的事项。
当然,二者也存在着一定的区别:
首先,从交易周期不同。挂牌公告规定的挂牌时间不得少于 10 个工作日。而拍卖公告则需要规定一个具体的时间举行拍卖会公开竞价,相对来说,挂牌交易的竞价时间周期长。
其次,竞价方式有差异。拍卖是竞买人举牌应价或者报价。挂牌分为挂牌竞价阶段和现场竞价阶段,在挂牌竞价阶段报价的方式为填写报价单报价。有条件的地方,可以采用计算机系统报价。
再次,对竞价者人数要求不同。挂牌交易中,只有一个竞买人竞价且报价不低于底价,并符合其他条件的,挂牌成交。
拍卖方式对人数的要求实践中存在不同理解。
第一种理解认为:《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)进行修订,将11号令中关于拍卖的规定:竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。改为竞买人的最高应价或者报价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。取消了对竞买人人数的限制。这就意味着如果竞买人为一人且报价高于底价报价者为竞得人。
另一种理解认为:一位竞价人的拍卖违反拍卖法公开竞价、价高者得的基本原则。竞价只能发生在两个以上的竞买人之间,单独一个竞买人是无法形成竞价的。在民事拍卖合同纠纷的案件中最高人民法院也有案例支持这一观点(参见重庆三色实业有限责任公司与重庆衡器厂、重庆集丰物业管理有限公司、重庆沛东房地产开发有限公司、重庆止得文化传播有限公司拍卖合同纠纷申请再审民事裁定书、徐遵生与江苏协和拍卖有限公司拍卖合同纠纷二审民事判决书)。因此这种观点认为只有一个竞买人竞价拍卖无效。
最后,拍卖与挂牌的实施程序如下图所示。可以看出,当挂牌方式进行到现场交易阶段,其过程与拍卖过程相类似。
拍卖:
挂牌: