第1个回答 2022-10-14
房地产开发专案，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设专案。而在开发的前期又需要做哪些工作呢?下面是我整理的一些关于房地产专案前期工作的相关资料。供你参考。
房地产专案前期工作
1、规划部门：
1如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同
2如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。
需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费
2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。
需提交：1规划用地许可证2可行性研究报告3投资计划及立项申请4领取立项批文
3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。
需提交：1用地申请书2计委立项批文3用地总平面图4规划局出具的用地红线图5规划用地许可证6土地补偿表盖章组、村、镇、区四个章7签订土地出让合同8交费、领证
需缴纳：1土地出让金。70~220元/平方米2地界勘测费3土地过户费4管理及工本费5土地使用税
4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。
1建设单位写出书面申请内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等。
2提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
3根据规划部门发的“建设工程申请覆函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
4领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：稽核费280元/栋消防支队;文物钻探费2~8元/平方米。
E、施工许可证
F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准
H、办理开工报告
6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：1营业执照2土地使用证3建设工程规划许可证4红线图5开工许可证6施工合同7标准层平面图8预售动态图9物价审批10物业管理内容11拆迁许可证12房屋登出证13缴纳勘验稽核费，按总房款的0.2%14领证
7、供电局：办理施工用电申请
8、自来水公司：施工用水申请
9、环保局：办理噪音申请
10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收1投资方向调节税2消防配套费用3规划管理费4缓收土地出让金。
房地产开发过程中开发商经常遇到的风险
一、征地与拆迁困难
有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视，以致于遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期。征地与拆迁是实施开发工作的第一道门槛，一方面要做出双方都能接受的经济补偿，另一方面又要做好说服动员工作。遇到钉子户，风险就会更大，钉子户不搬迁就直接影响了房地产建设工作的进度。
二、建设工期的风险
开发商选择的建筑公司是否能保质保量按时完工，对开发商以后的商品房销售起着重要作用。但事实上，大多数建设工程都不能按期完工，有的拖延几个月，甚至几年。造成这种风险的原因多种多样，如来自开发商的自身原因，如资金不足、图纸更改、更换合作伙伴等;或者是来自建筑商的原因，如技术问题、违法转包分包等。
防范这种风险应以预防为主，在初期就应选择信誉技术过硬的设计单位、监理单位和施工单位。在建筑材料的选择和购买方面一定要认真谨慎。还有应当选择理想的合作伙伴，应落实资金来源渠道。所有这些都要用法律档案予以确认，用完备的合同来约束所有参与工程建设各方的行为。
三、联建风险
在房地产投资开发中，经常有几家投资单位共同投资的情况。形成这种情况的原因主要有以下几种情况：某一家投资单位经济实力有限，需要与其他单位合作开发;或者是有土地的一方没有资金，需要与有资金的一方合作;或者有资金的一方没有土地，需要与有土地的一方合作;或者既有资金又有土地的一方，没有房地产开发经营权，需要与有房地产开发经营权的房地产公司合作。无论什么方式的合作，都是建立在利益基础上，这就埋藏着潜在的矛盾。要想避免矛盾的发生，就应该“亲兄弟明算账”在合作之前，充分协商好各方的权利义务、利润分享及债务承担。
房地产专案开发前需要准备的资料
1、企业法人营业执照、法人程式码证、税务登记证、法人代表证明书、法人代表情况简介、董事会成员情况简介
2、公司章程含董事会成员签名及成立批文
3、财务报告上年末至近期、年度财务审计报告、注册验资报告
4、公司业务情况介绍、已开发专案情况介绍总开发面积、销售情况、贷款银行及贷款的偿还情况等 5、如属联合开发，须提供各方上述资料 1、公积金担保贷款申请报告公积金担保贷款人数、金额、有无在建工程抵押、有无开发贷款、开发贷款银行、开发贷款金额、按揭银行等基本情况 2、专案立项批文、专案可行性报告 3、商品房预售许可证 4、国有土地使用证、建设用地规划许可证 5、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证
6、银行贷款证/卡贷款情况打印出来并加盖银行确认业务章
7、专案贷款借款合同及抵押合同
8、施工合同、总平面图
9、专案的销售情况须提供每户房号、面积、售价、购房总价
10、董事会或相关决策机构对所开发专案购房客户申请公积金担保贷款提供阶段性反担保的决议，并在反担保期内承担连带责任
11、专案总投资概算，资金来源及到位情况说明收入及支出情况
12、土地出让合同、规划红线图及土地出让金发票
13、专案相关图片、资料及电子文件