不动产抵押，未经登记，不发生效力。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。
抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。
扩展资料：
《不动产登记暂行条例实施细则》
第六十八条有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：
（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；
（二）被担保的主债权数额变更的；
（三）债务履行期限变更的；
（四）抵押权顺位变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。
参考资料来源：百度百科-中华人民共和国物权法
速记：不动产物权登记生效、登记对抗；动产物权交付生效、登记对抗
释义：1、不动产物权登记生效、登记对抗。意思就是买卖房屋，只有在房屋所在地的“国土资源部”登记权利人，才能在法律层面将“房屋所有权（物权）”转移到所有人。如果不登记的话，房屋的原登记权利人是可以任意支配物权，包括抵押、转让。付款前可以先作“预告登记”锁定物权变动，防止除当前买卖外的其他物权变动。2、动产物权交付生效、登记对抗。意思就是买卖一般商品（如超市购物）或车船（如汽车）等，只要物品已经交到手中，所有权（物权）也同时转移。一般商品不需要登记，而车船需要登记。交付后没有登记的汽车，如果卖方拿去抵押（同时登记抵押）而买方又不知情，第三方持有抵押权则可以将买方手中的汽车拿去拍卖，买方只能找卖方索赔而不能取得该汽车。
动产抵押是抵押合同成立时抵押权就成立，不登记不能对抗善意第三人。
不动产抵押合同是成立时生效，但抵押权必须登记才能生效，否则担保物权未形成，仅有抵押合同的债权关系。
最后，从实际出发。不动产设定抵押权的话必须登记，第三人如果想买这房子必须去房管所和所有权做变更登记，可是一做变更登记就会显示出房子已设定抵押，那第三人就算执意买下这房子也构不成善意第三人了嘛，所以这时善意取得制度必然不能起效。
追问
不动产抵押合同是成立时生效，但抵押权必须登记才能生效，否则担保物权未形成，仅有抵押合同的债权关系。
这个“担保物权未形成，仅有抵押合同的债权关系。”是啥意思呢？麻烦你解释一下了，谢谢
首先担保物权指的是抵押权、质权、留置权这三种。
而不动产抵押权的实现生效必须经过登记，但是不经过登记不影响抵押合同的效力，此时抵押合同有效，但抵押权无效。
也就是说你可以依据抵押合同要求他去实现抵押登记，这是你债权人的“债权”，他陪你去登记是他债务人的“债务”。如果他不去登记的话，属于违反抵押合同的约定应当承担违约责任，但他不登记的话不动产的抵押权就没生效。
抵押合同是否无效或有效要依据合同法的规定来看，抵押权有效或无效要依据物权法的规定来看。两者不可混淆。
谢谢，以后有问题还向你请教
追答呵呵，兄弟你考司法考试呢还是注册会计师考试呢？以后有这方面的问题我一定及时给你回答。
本回答被提问者采纳那登记了以后能不能对抗善意第三人呢？
追答不动产的善意取得也是依据登记判断的，不是对抗的问题。比如夫妻共同财产房产证只有一人名字第三人不知情的是适用善意取得的。