民事诉讼法解释规定中的解除房产那条

Question

如题所述

Answer 1

一、条文内容
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉解释》）第二十八条规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
该条主要针对民事诉讼法第三十三条第一项的规定，即“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”进行的解释。
由于实践中对不动产纠纷范围存在不同的理解，对同一个案件，不同的法院可能有不同的认识，甲地法院认为应适用专属管辖，而乙地法院认为应适用普通地域管辖，同样，不同的法官亦会有不同的认识，如此，容易造成管辖异议增多，甚至出现争管辖或推管辖的现象，影响了法律的统一适用，亟待通过司法解释加以明确。于是《民诉解释》第二十八条应运而生。
二、条文解读
1、“不动产纠纷”范围的界定。
首先，需要明确不动产的概念，不动产是指土地、土地上的建筑物以及其他附着物，是不能移动或者移动会破坏其价值的东西。顾名思义，不动产纠纷应当是指因不动产产生的纠纷，而因为不动产既可以产生物权纠纷，亦可以产生债权纠纷。在此还需要明确一个问题，那就是何为债权纠纷，何为物权纠纷。最高人民法院2011版《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。举个例子，甲（买方）乙（卖方）签订房屋买卖合同，合同履行后，房屋所有权归属甲方。此处的房屋买卖合同纠纷是债权纠纷，而房屋权属的设立是物权纠纷。在物权纠纷中，因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。
《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》上册书中谈到，在2011版《民事案件案由规定》中不动产物权纠纷共六类二级案由和三十四类三级案由，其中，第五十九个三级案由即质权纠纷以及项下的九类四级案由均不适用该条解释，因为质权纠纷涉及的是动产以及权利，而非不动产。按照《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》的精神，除质权纠纷之外的以上不动产物权纠纷都适用该条款。
2、几类特殊合同纠纷（即债权纠纷）适用专属管辖。
实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定特殊性，比如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度。而建设工程施工合同纠纷，往往涉及建筑物工程造价评估，质量鉴定、留置权有限受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件审理与执行。虽然这款内容不难理解，然而在实践中如何具体适用却是个问题。
（1）政策性房屋买卖合同纠纷具体指哪些？普通商品房之外的（包括小产权房，经济适用房等）都属于政策性房屋买卖合同纠纷，笔者又查了相关资料，有的说包括经济适用房、单位集资房、市场运作房、限价商品房、危房改造住房、城中村改造住房等，还是用了等字，具体范围没有界定，在实践中，还需根据该解释的原则和精神，根据具体案情具体确定。
（2）有关建设工程施工合同纠纷适用该条的问题。2015年4月30日江苏省高级人民法院电传苏高法电[2015]295号文江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于下发《全省民事审判工作例会会议纪要》（以下简称《会议纪要》）的通知中的第一个问题“关于建设工程施工合同案件的管辖问题”中提到：“对建设工程承包、转包、分包、挂靠等与建设工程有关的合同纠纷，以及尚未履行的建设工程合同纠纷，均应当按照不动产纠纷确定管辖，即由工程所在地的人民法院管辖。建设工程装修装饰合同在性质上属于建设工程施工合同的范畴，亦应当适用专属管辖的规定。”而从2011版《民事案件案由规定》：“……100、建设工程合同纠纷　（1）建设工程勘察合同纠纷 （2）建设工程设计合同纠纷 （3）建设工程施工合同纠纷 （4）建设工程价款优先受偿权纠纷 （5）建设工程分包合同纠纷 （6）建设工程监理合同纠纷 （7）装饰装修合同纠纷 （8）铁路修建合同纠纷 （9）农村建房施工合同纠纷 ……”来看，装修装饰合同纠纷、建设工程分包合同纠纷与建设工程施工合同纠纷是并列的四级案由，都属于建设工程合同纠纷项下的案由。而《会议纪要》把建设工程分包合同纠纷、装修装饰合同纠纷融进了建设工程施工合同纠纷之中，变成了包含与被包含的关系。吴兆祥处长在进行司法解释的理解与适用专题授课时讲到，建设工程合同纠纷是三级案由，其项下的四级案由中的第（3）个建设工程施工合同纠纷适用，其他的不适用。于是，分歧产生了。2011版《民事案件案由规定》载明：“民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括，”既然是这，民事诉讼法司法解释在起草时，就应当注意与《民事案件案由规定》相衔接，如果仅从《民诉解释》第二十八条第二款的条文来看，很明确规定的是“建设工程施工合同纠纷”，如果严格适用的话，吴兆祥处长的观点更合司法解释的旨意，毕竟吴兆祥处长参与了民事诉讼法的司法解释活动，那么《会议纪要》中的相关规定，就有了商榷的必要。在实践中该如何适用呢？既然笔者有不同的想法，实践中，其他审判人员也许可能有同样的困惑，随着司法实践的深入，也许会出现各种各样的问题，也许还需要专门对该解释做一步的明确。
（3）房屋买卖合同纠纷是否适用该解释。
对此观点不一，第一种观点是，房屋买卖合同是普通的商品房买卖合同，当然也适用该解释。第二种观点是房屋买卖合同属于案由规定中的合同纠纷项下的三级案由，是债权纠纷，又不在该解释第二款规定的特殊合同纠纷范围内，所以应适用一般地域管辖。
笔者同意第二种观点，查了相关资料，只搜到2010年12月22日北京高院出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的指导意见（试行）》第29条，因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照民事诉讼法第34条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权，即被告住所地或者合同履行地法院管辖。虽然该规定没有全国实施效力，且针对的是旧的民事诉讼法，但该规定的用意与解释精神值得我们参考和借鉴。
3、不动产所在地如何确定。
不动产是指土地、土地上的建筑物以及其他附着物，是不能移动或者移动会破坏其价值的东西，其实际所在地就是不动产所在地。不动产所在地不难确定。我国对土地与房屋等实行登记制，凡经有关部门登记的，不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地。实践中，不动产实际所在地与登记簿记载的所在地是重合的。