私下签订的二手房买卖合同,是商铺,买方现在在租卖方的商铺,未公证、未过户,现在是按揭房。买方把卖方的全部首付款交给卖方了,买方再帮卖方交按揭费,有效吗?有什么风险?卖方现在的房产证和他项权利证书证书均有,土地证在办理中,如何保证买方的风险?方法1、公证;2、法院判定;3、签一个100年的租赁合同,约定每年租金1元钱。4、还有什么好办法吗?房子才2年,买方现在无办理过户的钱,想等5年后再办理过户,行吗?