上海：海纳百川，有容乃大
上海“史上最严”的房产调控政策，终于在“万众瞩目”之下出台了，也再次证实了“谣言”往往就是“遥远的预言”。
- 离婚三年内查房。
- 二手房增值税起征从“五年”缩短为“三年”；
- 严控个人房贷。
其他的调控措施，如严格商品住房销售管理，严格规范房地产市场经营秩序，完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应……都是“老生常谈”了，没什么威力。
既然是在“万众瞩目”下出台的“史上最严”调控，那也会在“万众瞩目”下取得“史上最佳”的效果吗？
图片来源：电影《大话西游》
上海本轮房价上涨的原因是什么？2020年至今上海房价暴涨的原因，其实无需”专家“用那么多“冠冕堂皇”的大道理解释，也无需”学者“用深奥难懂的经济学术语和公式去分析，只要从普通民众的切身感受去理解就足够了。
上海的老百姓和上海的房产中介都知道，从2020年上海市开始实施9年制义务教育“公民同招”的那天开始，上海的“学区房”就开始上涨，而且涨势越来越猛，由此带动上海整个新房和二手房市场价格上涨。
为什么“公民同招”会引爆上海整个房地产市场？
“公民同招”在意图提高“教育公平”的同时，却忽视了“学区房”这个最最最最重要的因素。
有了一套“学区房”，IQ和努力就没有任何毛线意义了。有了“学区房”，IQ 80的孩子能进“名校”，没有“学区房”，即使IQ 1000也很大概率只能进“菜小”！！！ 有了“学区房”，孩子根本不用“努力”就能进“名校”，没有“学区房”，孩子头悬梁锥刺股也只能进“菜小”！！！（个中酸辛、愤怒与无奈，只有上海的家长才知道。）
这叫“教育公平”吗？没有“学区房”的孩子，就天生就被剥夺“优质教育”的权利吗？
既然政府打破了“公平”，把“公平”撕开了一道长长的裂缝，那众人自然都涌向那道“裂缝”，并把“裂缝”越撕越大。
谁家父母不想自己孩子能接受“优质教育”？为什么把接受“优质教育”的权利只赋予了那些有“学区房”的少数孩子？
因此，不管有钱没钱，上海的家长都想去“抢”一套“学区房”，房子大小无所谓，只要在学区就行；房子贵一点也没关系，大不了去借钱，大不了自己多辛苦一点。
这一切都是为了孩子！
有了“公民同招”这把“烈火”，上海的“学区房”能不火爆吗？正是这史无前例的“公民同招”，引发了上海学区房史无前例的“火爆”。
从2017年开始的房地产调控，已经压制了很大一部分民众对房产“刚需”，这部分“刚需”积累到一定程度必然会爆发，就如同火山喷发的原理一样。
网上大为流传的博士四次摇号不中的新闻，就是“刚需”从积累到爆发的典型实例。
上海是中国最大的移民城市，每年成百上千万的人涌进上海，这部分人对住房的需求是真真实实的“刚需”。
除此之外，上海庞大的人口基数，也产生了庞大的住房改善性需求，这部分“刚需”在日积月累到一定程度，也必然要寻找突破口。
受“学区房”涨价的引导，非学区二手房和新房的需求也被点燃，楼市追涨不追跌的“真理”再次被验证。
3. 央行放水新冠疫情爆发，为了对冲疫情对经济的影响，央行大力放水，这无可非议，因为这是常规货币调控政策，全球央行也都在进行这同一套路的操作。
央行自己也说了，放水是为了扶持实体经济，官媒的统计也证实了这一次次放水的效果。
虽然这么说，但还是会有部分资金流向了房地产市场，不然也不会有银行因为违规放贷被处罚，不然上海此次调控也不会提出“严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”。
这部分流向房产市场的资金量有多大，官方也无法精准统计，但肯定是有的。
因此，央行放水确实助推了上海本轮楼市，但不是最主要推动力。
“史上最严”会是“史上最有效”吗？上海“史上最严”房产调控政策一出，媒体几乎一片叫好，既为上海市的政策“叫好”，也为上海的楼市“叫好”，好像明天上海的房价就能像央视新闻中所说的“健康”、“稳定”了。
如果真能这样，百姓幸甚！中国幸甚！
但房价越调越高，几乎已经成为“共识”。那上海这轮调控，也会这样吗？
我们无从预测，只能看政策实施以后上海楼市的真实走向了。
但是，不能从根本上解决房价上涨的“推动力”问题，就真的能控制住房价吗？
“公民同招”的负面影响不消除，上海的家长会放弃对“学区房”的念想吗？你能忍受你家“优秀”的孩子进“菜小”吗？
真实的“刚需”得不到满足，它会“爆发”吗？
房住不炒不会轻易发生动摇，上海房价与成交异常活跃，只会引发更严格的调控措施，因为房住不炒是一项长期政策基调，很难发生改变。对房地产市场的监管，更需要考虑到刚需客的购房需求，大幅提升土地供应，加大保障房投入比例还是关键所在。至于房地产投机客，则可以通过大幅提升税负成本、大幅延长交易时限，这样更能够直接提升投机客成本，打击投机套利的空间。
房住不炒是政策主基调，但更应该全方位考虑，让真实刚需买到房、有房住。上海出台楼市新政是意料之中的事情。 不仅仅是上海出现房价暴涨，现在全国至少有75个城市房价突破了万元关口，几乎涵盖了全部的一二线城市。 对此2000年时候的全国住宅均价1984元/平，20年时间，全国住宅均价平均上涨了5倍；有的热点城市房价甚至上涨10倍以上。 希望这样的管控措施，能让房价保持理性！
上海楼市新政，有几点值得关注：
1 看来，该来的总是会来得，虽然，前天还在否认，只不过此新政非彼新政，内容更全面、更丰富，参与主体更多。
2 从颁布时间来看，似乎有些等不急的意味，深夜颁布，22号实施执行，考虑到机关作息规律，22是星期五，随后的星期六星期天是法定休息日，这样的话，新政实施执行的时效性不会打折扣。
3 有的评论说，上海楼市新政能看到深圳杭州政策的影子，不过，上海楼市新政是集大成者，政策工具一步到位，不是频出打补丁的政策，也算是后发优势。
4 具体内容来看： 强调供应，楼市过热根本还是供需关系。 摇号向无房户倾斜，无房户优先。 堵住炒房投机的漏洞，假离婚购房、增值税减免二变五。
5 从上海楼市新政也可看出，调控更强调时间上的针对性，也就是露头就打，而不是让子弹飞一会，原来有的预测是春节后或者三四月份，看来都不准。
从严调控，上海出台楼市新政