未下产权证房屋买卖问题

Question

我想卖一个已回迁的二手房，但是房产证尚未下来，但卖方匙钥已拿到手，并说是自已的产权而且不欠任何费用。
我的问题如下
1我怎么知道这个房子的产权是否是卖方的，并且是否有共同产权人？
2我如何知道这个房子是否已卖给了别人，还有是否有其它抵压？
3如果以上都已确定后，如果我想购买应该和对方签什么合同对我有更有法律效应？
4如果以上都肯定后，到哪里办理相关手交易手续？
5这种情况下，公正处怎样才会给我公正？
这种购买方式现在国内是法律上对买方和卖方都有哪些保护
以及还有哪些应该注意的地方

Answer 1

我曾经也和你遇到过同样问题，但最后我还是没有买回迁房，因为日后涉及的事情太多，，首先回迁入住的时候房主会有回迁三联单，这个是回迁的最主要手续，因为回迁房的产权证最快也要一年以后才能下来，产权证下来后才可以办理房产更名过户等相关手续，也就是说等待房产证下来的这段时间里，该房产的法定所有人还是原户主，就算你们交完房款签好协议，但是一旦有人违约都是非常麻烦的事，还有就是房主的年龄和身体，如果房产证还没有下来，但是原房主因为身体或意外死亡，这时这个房子的更名就发生了变化，或者找不到原房主，就算你拿到房产证也没用，因为更不了名。

因为回迁的房子相对便宜些，这就是长期的风险与近期利益的矛盾，我个人不建议购买该类房产，因为合同签的再严密，当对方违约时，你还是需要通过诉讼等方式维权，这个成本也是很高的，当然在签合同时你可以要求不付全款，等到办理更名后再付，但这以双方协商一致为前提。

Answer 2

买回迁房风险大 容易产生纠纷， 这个得看房主人品了、

Answer 3

2005年 3月 15日，甲某与乙某签订了一份房屋买卖协议，双方约定：甲某自愿将其所有的一套商品房，作价 250000 元出售给乙某，签订协议之日乙某预付房款 20000 元，余款 230000 元于同年 6 月 20 日前甲某交付房屋时一次性支付。甲某承诺在 7月 20 日之前协助乙某办理房产过户手续。协议签订后，乙某按约付清了房款，甲某也交付了房屋。后甲某反悔，不想把房子卖给乙某。 2005 年 7 月 20 日，乙某依约要求甲某办理房屋过户手续遭甲某拒绝，乙某于同年 9 月 10 日诉至法院要求：法院认定二人之间的房屋购买合同有效并判令甲某协助办理房产过户手续。甲某辨称：因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续。因此，该房屋买卖行为无效，其也就不应协助乙某办理房产过户手续。

本案涉及的法律问题：

1、房屋买卖交易未办理产权过户登记是否有效。

在房屋买卖案件中，因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，常常被认为该房屋买卖行为无效。这种看法在认识上存在一个误区，有必要加以纠正。房屋买卖行为是否有效，取决于房屋买卖合同是否有效。《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。据此可以看出，合同生效有两种形式：一是,依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间。这种批准、登记，指的是当事人之间在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记，合同即生效。二是,合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效。房屋买卖合同的效力问题，属第二种情况，买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要件，而是物权变动的要求，即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。

另据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续”。

再据最高人民法院法发（1993）37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力”。

本案中甲某与乙某之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示。故本案应依据我国《民法通则》《合同法》及相关司法解释，认定甲某与乙某的房屋买卖协议有效。