第1个回答 2022-12-08
首先，个人出租住房：
卖方：
1.增值税
一般情况下，不动产租赁适用的增值税税率为9%，征收率为5%。对于个人出租不动产有增值税的税收优惠政策，增值税按照5%的征收率减按1.5%征收。
应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*1.5%
税收优惠政策：
对于增值税按照5%的征收率减按1.5%征收的政策也是有条件的。
根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）明确，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
因此只有在个人出租住房或非住房，分摊后的月租金超过10万元的情况下才需要征收增值税。如果没有超过10万元则不需要征收增值税。
增值税涉及的附加税：城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
城市维护建设税：市区：7%；
县城和建制镇：5%；
其他地区：1%。
教育费附加：3%；
地方教育费附加：2%
需要注意的是，这里的城市维护建设税是增值税的附加税，（地方）教育费附加也可以视同为增值税的附加税，因此随着增值税的征收而征收。如果增值税免征则附加税同样免征。
另外，根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）：
三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
四、增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。
需要缴纳城建税和教育费附加时也可以享受减半征收的优惠政策。
2.房产税
之前我们介绍过，原本意义上的房产税是一种财产税，即对持有财产的行为进行征税，因此排除上海、重庆试点对个人购买房屋征收房产税的情况，房产税的征收范围为出租房产的应税行为或者持有房产。其中对于个人持有房产免征房产税。
一般情况下，出租房产的房产税为12%，以房产租赁金额作为纳税依据
应纳税额=房产租金*适用税率
税收优惠政策：
根据财税200824号文，对于个人出租房产的应税行为，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
这里需要额外关注的是，对于企业向个人出租房产同样有优惠政策。
同样根据财税200824号文，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
因此，房产税上4%的税收优惠是双向的，即承租人或者出租人是个人即可。
另外，根据上面提到的201913号文，个人出租房产实际可以适用4%减半征收房产税的税收优惠。
3.个人所得税
一般情况下，个人出租房产适用的个人所得税税率为20%。
每月租金收入不超过4000元（含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出-800）*适用税率
每月租金收入大于4000元（不含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出）*（1-20%）*适用税率
法律依据：
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第四条：小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(二)其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。