冉东
央行近期公布的一些数据显示，受疫情和房地产调控严厉影响，居民预期发生变化，居民消费和投资贷款趋弱。他们更倾向于投资固定收益风险相对较低的金融产品。
央行公布的4月份金融机构人民币信贷资产负债表显示，至少从去年4月到今年4月，居民存款增速在加快，活期存款增速在放缓，而定期存款增速在变快。与此同时，居民贷款增速在放缓。
我们可以看到，2020年4月，居民存款869726亿元；2021年4月，居民存款977067亿元，增加107341亿元；2023年4月，居民存款109616.7亿元，增加119100亿元；今年4月，比去年同期增加11759亿元。
从存款结构看，2020年4月居民定期存款573333亿元，2021年4月居民定期存款653423亿元，增加80090亿元，2023年4月居民定期存款755064亿元，比去年多增101641亿元，同比多增21551亿元。
2020年4月居民活期存款296393亿元，2021年4月为323643亿元，增加27250亿元；2023年4月居民活期存款341102亿元，仅增加18459亿元，比去年少增8791亿元。
一方面，居民存款余额增速在放缓。在存款结构中，居民将活期存款转为定期存款，说明居民对“活钱”的需求在减少，而对风险相对较低、收益较高的金融产品表现出浓厚的兴趣。那么这种投资行为挤压了居民的消费和投资，说明相对于之前的高风险偏好型，已经变得相对保守。
值得一提的是，活期存款增长较慢，定期存款增长较快，对银行来说都不是好消息。银行盈利的秘诀之一就是做资金池，然后短贷长贷，降低负债成本，获取利润。活期存款增速相对缓慢后，银行的负债成本明显上升。
我们来看看贷款。从数据来看，近年来居民部门贷款增速慢于存款增速。2020年4月居民贷款565300亿元，2021年4月655071亿元，增加89771亿元，而2023年4月贷款余额714007亿元，同比增加58936亿元。这表明，今年4月份，居民贷款增加30835亿元，几乎比去年同期少了三分之二。
从贷款结构看，2020年4月居民短期贷款137431亿元，2021年4月为160803亿元，同比多增23372亿元。2023年4月，短期贷款余额为173155亿元，同比仅增加12352亿元，增幅接近一半。
中长期贷款方面，2020年4月为427868亿元，2021年4月为494268亿元，增加66400亿元，2023年4月为540852亿元，减少19816亿元。
从以上数据可以得出结论，至少在过去的一年里，居民已经自发地调整了自己的资产负债机构。负债方面，贷款增速大幅放缓，资产方面，存款增速快速增长。追求稳健收益而非超额收益成为他们的潜在追求，而风险敞口也进一步趋同。
可能的原因是经济周期下行压力大，尤其是在很多地方疫情持续爆发的情况下。在过去的一年里，上海、深圳、北京等一线城市都经历了疫情带来的生活、生产等方面的风险控制措施。一些中小企业经营中断，一些企业经营困难，在一定程度上冲击了许多居民的就业和收入，从而破坏了他们对未来收入的预期。预防性资产配置占主导地位，趋势o
央行发布的《2023年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2023年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%，比去年末增速低1.9个百分点；一季度增加7790亿元，占同期全部贷款的9.3%，比去年全年低9.8个百分点。
这份报告还透露，2023年一季度末，本外币住户贷款余额72.37万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低2.4个百分点；一季度增加1.26万亿元，同比少增1.3万亿元。
2023年一季度末，住户经营性贷款余额17.1万亿元，同比增长16%，比上年末低3.1个百分点；一季度增加8887亿元，同比少增2414亿元。居民其他消费贷款(不含个人住房贷款)余额16.42万亿元，同比增长7.1%，增速比上年末低2.4个百分点；一季度减少1502亿元，同比少增3585亿元。贷款消费的减少是近年来罕见的。
根据国泰君安证券公司最近发布的报告，今年4月份居民部门杠杆率为62.0%，比3月份下降0.3个百分点。自2021年第四季度以来，住宅行业一直处于去杠杆化过程中。
报告指出，这种去杠杆化的主力是住宅部门。2021年下半年以来，历史上持续时间最长的居民部门杠杆率有所下降。
虽然居民自发去杠杆的趋势主要是由疫情和房地产主动调整造成的，但在当前的经济背景下，必须重视这种趋势，并采取有效措施加以遏制，因为居民去杠杆意味着居民投资和消费的趋势性下降，这对整体经济增长，尤其是对服务业和制造业极为不利。
目前政府已经意识到这个问题。随着全国疫情的进一步好转，各项财政货币政策，特别是对中小企业的优惠措施进一步出台，将促使居民恢复信心，改变预期，减缓去杠杆化进程。
2019年一季度房地产的相关数据都是放缓的，这是过去调控的成果，我们先来看几组数据：
1、个人住房贷款余额增长放缓
2019年一季度个人住房贷款余额是26.87万，同比增长17.6%，增速比上年末回落0.2个百分点。
2018年一季度个人住房贷款余额是22.86万亿，同比增长20%，增速比上年末低2.2个百分点。
2017年一季度个人住房贷款余额是20.1万亿，同比增长36.2%。
2016年一季度个人住房贷款余额是15.18万，同比增长25.5%。一季度新增个人住房贷款1万亿，创新历史记录！
从以上数据中可以看出，2019年一季度个人住房贷款余额的增速是最慢的，并且延续增速放缓的趋势，在2017年的时候是一个增速最快的阶段，2018年开始放缓，2019年延续了这个趋势。
这是为什么？
其实核心原因还是在于房地产的周期，因为调控的原因，房地产的周期特别明显，这轮周期的起点是2015年的6月份，当年因为房子库存创下历史新高，于是出台了诸多的政策：比如利率下调，首付比例降低，购房资格放宽等等政策，对商品房的购买需求一下子就激活了，2015年6月开始，商品房销售面积开始正增长，这个趋势一直延续到2018年12月份，也就是说这轮房地产的牛市持续了43个月，是历史上最长的一次。这个趋势再2019年开始改变，2019年前2个月商品房销售面积是负增长的，负增长3.6%。
在2015年到2019年这轮周期当中，可以分得更细，调控放松后，一线城市首先启动房价上涨通道，并且迅速的完成了，并且在2017年就开始进入严控的阶段，一线城市的房价开始横盘；在2016年开始房价上涨的趋势蔓延到了二三线城市，持续时间大概是2年，在2018年也迎来了限购的调控措施。2017年开始这波趋势蔓延到了剩余的城市，持续到了2018年底。
所以可以看到2017年是增长最快的一年，这个数据从商品房的成交面积中也可以看出来。
2、商品房成交面积的变化
下面这张图是根据国家公家统计局得到的，过去13年的时间商品房成交面积的增长率的变化，可以很清晰的看到过去房市的周期的起点和终点，最近这一轮是起于2015年6月的，2018年整个一年的房地产的成交面积已经是大幅放缓了，到了2019年直接变成负增长。
3、商品房成交额的增长率的变化
这个图是过去13年商品房成交金额的增长率的变化，图形的走势和商品房销售面积的走势是高度吻合的，这个图彻底揭示了楼市过去的走势，有个很有意思的事情的是，销售额的增长率远大于成交面积的增长率，这当中蕴含的意义应该是很清楚的了。
从这两张图你会获得哪些启示？未来的楼市的走势会如何？