建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权以及对建筑物进行共同管理的成员权三者构成的特别所有权。一、建筑物区分所有权的特征
其法律特征如下:
1.复合性
建筑物区分所有权是由三项权利构成的特别所有权，有别于单一的不动产所有权。
2.专有部分所有权的主导性
在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有部分所有权具有主导性:其一，区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及成员权;其二，专有部分所有权的大小决定共有权及成员权的大小;其三，区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权并不单独登记。
3.一体性
即构成建筑物区分所有权的三要素具有一体性，不可分离。在发生权利变动时，须一体变动。
4.主体身份多重性
建筑物区分所有权人集所有权人、共有人、成员三重身份于一身。
5.建筑物区分所有权的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物。
【《民法典》相关规定】建筑物区分所有权
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
二、业主合法权益的保护
业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
【重要修订说明】《民法典》第二百八十七条更详细地表明了业主有权要求侵害合法权益的建设单位、管理以及其他业主承担事责任。
三、业主的相关义务及责任
业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
【重要修订说明】本内容(《民法典》第二百八十六条)系业主义务的规定。《法典》明确了业主会和业主委员会对于业主的特定为有请求恢复原状的权利;新增规定业主应当配合管理执政府依法实施的管理措施的义务;新增规定为拒不履相关义务的，有关当事可以向有关政主管部报告或投诉，有关政主管部应当依法处理。
【案例】防控疫情，物业和业主如何“并肩作战”?
2020年3月，黑龙江哈尔滨对小区、物业疫情防控工作开展督导检查，对存在防控措施落实不严格、不到位等问题的28个小区的物业服务企业予以行业通报批评。行动迅速、措施到位的91个小区的物业服务企业受到行业通报表扬。
新冠肺炎疫情发生以来，物业服务企业在基层社区防控工作中发挥了重要作用。但各地也出现了一些物业消极懈怠引发业主不满，以及业主不配合防控与物业发生冲突等情况。
【说法】织密基层社区“防护网”，才能有效防止疫情反弹。民法典规定，物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。业主应当依法予以配合。
国家治理要落到实处，就要解决最后一公里的问题具体到住宅小区里，就需要通过协调物业服务企业和业主之间的关系来推动实现。
对于包括疫情防控在内的应急和管理措施，民法典一方面明确要求物业要配合政府开展相关工作，另一方面也规定了业主要予以配合，这样才能让国家治理的目标在每个具体事项上、在最后一个环节上得以实现。
【《民法典》相关规定】业主改变住宅用途的限制条件
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
【重要修订说明】《民法典》第二百七十九条强调了业主将住宅改变为经营性房应经有利害的业主的“致”同意。
四、业主和物业服务企业或其他管理人的关系
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照《民法典》第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
【重要修订说明】本内容(《民法典》第二百八十五条)系管理与业主的关系的规定，《法典》转引合同编新增的典型合同“物业服务合同”;新增管理应当及时答复业主质询的规定;新增管理配合执政府依法实施的管理措施的义务。
五、建筑物区分所有权的内容
(一)专有部分所有权
系空间所有权，是区分所有人对专有部分的占有、使用、收益及处分的权利。
专有部分，指具有构造上的独立性，能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分，并能登记成为特定业主所有权的客体。
【《民法典》相关规定】业主对专有部分的权利和义务
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
(二)共有部分共有权
是建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。
建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。
【《民法典》相关规定】业主对共有部分的权利和义务
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。