近日，关于金融机构与企业关系的讨论之声甚嚣尘上。
马老师的核心论点或是，金融的本质是信用，必须改掉金融的当铺思想，依靠大数据和信用体系发展。
舆论的关注，还反映了企业与金融机构间的“相爱相杀”。
公寓发展离不开物业与资金，归根结底还是资金，品牌公寓发展的十余年间，钱从哪来？资本的模式也不只一轮轮的融资。本文试图以时间轴与公寓门派为视角，结合具体品牌的金融案例作答，展示由“量”到“质”转变的公寓金融创新路。
服务式公寓破冰，
基金做“轻”
服务式公寓因为其较高的品牌知名度，代表了当时品牌公寓的“样本”。众多品牌中，以雅诗阁等为代表的国际品牌，也成为资本为数不多的品牌公寓选择。
雅诗阁是新加坡凯德集团旗下的全资子公司。雅诗阁的首个位于亚太地区的国际服务公寓于1984年开业。至今，在中国34个城市拥有和管理超过130家物业，逾2.6万套公寓单元及酒店客房。
金融创新方面：早在2006年，雅诗阁公寓信托(ART)基金就在新加坡上市，基金融资资本重点投入中国市场，以收购3至4星级酒店或新建酒店形式投资，待这些酒店运营成熟后再纳入信托，进行下一轮在华循环投资。信托基金上市后达8亿多新币，信托基金包括12个酒店地产项目，其中3个在中国，分布于北京和上海。以海外为跳板，借道进入中国市场，是金融投资品牌公寓最早的模式。
同时，雅诗阁依托凯德集团日益成熟的“凯德模式”，也使得金融是工具，配合集团战略。
“作为新加坡的国企，雅诗阁在十几年前做了一个决策，卖掉酒店业务，保留公寓业务；整个战略是觉得长租市场会比较稳定，利润比较好。”雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁中国业务扩展总监陈志商曾对迈点表示。
“如果要成为大平台运营商，不能只限于长租市场，要做到长短结合，根据不同城市划分比例。一线城市长租会多，大多是在中国工作的外籍客人长住，而到了二线城市，长住客人比例就下降了，因此，长短租结合会更多一些。”
2020年6月，上海雅遇长租公寓落址浦东唐镇。这是雅诗阁中国在大中华区签下的首家长租公寓品牌项目。
“比起10年前，雅诗阁的自持物业比例已经从40%降到10%，如果资产没有办法获取的话，只能通过委托管理方面把规模做大，获得更好的回报。”陈志商表示。
雅诗阁的模式或可概括为：左手资管，轻资产获取物业，持有运营；右手品牌，提供优质产品与服务，不断提升用户体验。长线看，左右手互补，租金溢价，物业升值。
通过先进服务理念与中国本土文化、用户需求相互结合的国际品牌还有不少，辉盛国际、万豪集团，等都是将将国际专业化公寓运营理念带入中国。
创业系融资提速，
资本抢赛道
2015年，被称为长租公寓的“品牌元年”，众多品牌如雨后春笋般在一线、新一线布局，门店和用户数增加、大众对于长租公寓行业的认知，很大程度来自资本的加持。
2015年5月，魔方公寓获华平资本2亿美元的B轮融资。同年，魔方公寓改名为魔方生活服务集团，万科发布泊寓，龙湖成立冠寓，蛋壳公寓创立，铂涛酒店推出窝趣公寓，汉庭酒店成立城家公寓。
此后的5年间，资本伴随着品牌公寓快速扩张，资本看好行业的同时，也反应了对年轻客群“租住刚需”市场的信心与前瞻。
从上图中可以看出，长租公寓融资笔数的峰值在2015年，达到23笔。进入2019年，行业股权融资仅6笔，金额却超过百亿人民币，创历史峰值。资本由量到质，向头部品牌集中。
对于目前长租公寓常用的资本工具，最普遍的就是股权融资，目前行业内较多使用ABS、ABN、CMBS、类REITs等股权类金融工具，各大长租公寓企业都做了很多金融创新的尝试。
“只有把我们自身的运营能力提升了，把我们自身的盈利能力提升了，相应的金融工具就会助力我们更快的发展，相应的金融工具也会更加的匹配我们的产品”
魔方生活服务集团CEO柳佳曾对迈点表示。在2019年完成D轮与其他轮之后的魔方，或能更加从容的对待资本。
2019年2月，窝趣公寓完成近2亿人民币B轮融资，由魔方公寓领投，窝趣管理团队也进行了增资；5月，城家公寓联合歌斐布局重资产，聚焦核心一线城市性价比资产标的；8月，华住集团、城家公寓、雅诗阁强强联合，三方共同成立的合作公司运营管理项目—北京馨乐庭日坛公寓开业。2019年5月，首旅如家旗下逗号公寓被安歆公寓收购，首旅如家暂时告别长租公寓。
品牌公寓行业中，品牌互投、联合资本、合作经营、收并购，等均是反应行业成熟度与活力的“资本风向标”。
用好资本，反哺运营：利用自身优秀的运营管理能力和获客能力，结合重资产运营模式，进行资产增值，或是品牌公寓增强自身竞争力的核心。
房企“管理红利”
资本助力优化配置
2020年10月，万科媒体沟通会上，万科董事会主席郁亮表示，“万科相关赛道方面基本布局完整，也看到了曙光，这些年万科干了不少事情，未来继续在地产相关赛道发展布局；房地产进入了一个管理红利时代，三道红线终于将房地产行业回归到一个普通行业。”
与房地产相关，长租公寓显然在列。2020年，符合政策的“大型租赁社区”备受房企的普遍重视。解读租赁社区有从土地、到产品、运营、客群、配套等多个维度。其中，金融该是反映底层逻辑与前瞻的。
2018年8月9日，旭辉集团总裁林峰与旭辉领寓CEO张爱华共同为“高和晨曦•中信证券-领昱1号”资产支持专项计划在上海证券交易所挂牌鸣锣开市，标志着中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。
有行业人士表示“此单成功落地，是民企租赁住房证券化的破冰之举，也是中国不动产证券化历史上的又一突破，为存量公寓的盘活树立了样板，离真正的公募REITs只有半步之遥。”
“此项类REITs兼具权益型和储架式的开放特性。发行的首期产品规模为2.5亿元人民币，为3+2年期，优先A级0.9亿元人民币元，利率5.9%，优先B级0.6亿元人民币，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险”。
首期发行的底层物业是柚米、上海浦江博乐诗服务公寓，前者定位白领的大型租赁社区，后者为定位金领的服务式公寓。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿元人民币，估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级约2倍。
旭辉领寓的储架式类REITs步履不停。
· 2019年4月，旭辉领寓在战略发布会上与平安不动产签署战略合作协议。据此，未来3年内双方总投资100亿元人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营，并签约落地首个合作项目即浦江镇综合型租赁社区。
· 2019年6月，旭辉领寓与浙江平湖经济技术开发区签署委托管理战略合作协议。将运营管理园区5幢人才公寓，同时落地菁社青年公寓、柚米寓、博乐诗服务公寓三条产品线。
· 2020年1月，旭辉领寓与GIC设立70亿元人民币的长租公寓投资平台，以合作开发位于中国长三角区域主要城市的住宅项目。旭辉集团与GIC将分别出资51%及49%的股权。旭辉方面表示，公司长期发展策略得到国际长线资本的认可，有助于促进公司长远稳定增长，为股东持续创造价值。
“深耕北上深杭一级梯队重点城市，争取到2021实现20万间目标，IPO上市。行业目标进入前三，并实现国际化布局；REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1”张爱华曾对媒体表示。
从长租公寓的多条产品线发力，与多方资本平台合作，以大型租赁社区为载体，优化多产品线配置，导入成熟运营，形成优良资产包，获得优良溢价。与其说这是房企的“管理红利”，更是房企“跑通”住房租赁市场的关键一步。
2020年5-6月，中国建设银行分别与北京、广州、南京、杭州、合肥、青岛、等11个城市分别签署支持发展政策性租赁住房战略合作协议。按照合作协议，未来三年，建设银行将总共提供不少于3000亿元的贷款，支持11城以市场化运作方式筹集政策性租赁住房超120万套；2020年7月，国内首单“住房租赁企业股权转让”揭牌仪式在北京金融资产交易所举行。
金融创新之于品牌公寓意义重大，短期或是疏解“租金贷”风险，完善品牌公寓融资渠道的重要途径。未来，更是长租公寓良性发展的必要条件。愿品牌公寓多做好产品，形成好资产包，共同见证行业早日迎来真REITs。
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