房产过户交易分八步走从买卖双方看房
开始直到房款两清，手拉手方式要走一
道严格的程序。先办什么后办什么，只
有流程手续对了，才会少走冤枉路。
第一步，买方要对房子的产权进行调查。
审定房屋产权的完整性、真实性、可靠
性，要注意产权证上的业主姓名与售房
者是否相符，有无抵押或共有人等。这
对买家来说最为关键，否则有可能导致
后面所做的一切都成了无用功。
第二步，签订二手房买卖合同。买卖双
方商谈房价、付款方式、违约责任、交
付时间，并立约下定金。买卖双方可以
到房管部门相关网站上下载格式化合同
文本，也可以去中介公司索要合同文本。
第三步，找评估公司做评估。这个过程
一般来说要
5~7
个工作日。
第四步，贷款的房子要办理相关按揭业
务。如果是公积金贷款和商业贷款组合
的，则要向公积金中心和银行同时申请。
首先要注意的细节是关于房子状况的详
细约定。由于没有中介公司的先期把关，
二手房手拉手交易者必须自己
“
动手
”
，
了解房屋的准确面积，房屋的内部结构
和装修水平以及房子的质量是否有问题。
在确定房屋面积时，由于有些房子年代
比较久，有时会出现所售房屋实际面积
与产权证上注明的面积不符的现象，比
如当时测绘的误差、某些赠送面积等。
所以合同中约定出售房屋的面积应以现
在的产权证上注明的为准，其他面积都
不该计算在内。
关于屋内的设施，业主常常在签订买卖
合同的时候口头向客户保证，房子的装
修以及空调等家电可以全部赠送。结果
到实际交房时，屋内却空无一物。其实
这种纠纷只要买房时在合同中注明就可
以避免。
其次要注意的是关于房子税费的约定。
二手房子涉及的相关税费达十余种，而
且针对不同类型不同情况有不同税费政
策，要算清这笔账并不容易。虽然双方
在交易过程中常常会约定税费的承担责
任，但到了真正交纳税费时，因为多计
算或者少计算税费导致的交易纠纷也不
少。
在整个交易过程中，涉及的各项费用并
非一次性收取，因此事前双方必须明确
所有明细费用，以避免中途添加各项杂
费，给交易带来后遗症。
业内比较规范的做法是，交易每进行一
步，中介机构将买家的房款相应地转交
一部分给卖方。在买卖方直接交易的情
况下，可注明在办理立契过户当天，客
户支付业主百分之多少的房款，最后一
小部分剩余款项最好能放在物业交验之
后的一段时间内。
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