新老商铺的选择老商业街铺面：消费者已经养成了固定的消费习惯，已经形成了颇具规模的商圈，投资后会立即获得回报。然而随着城市的扩张日益加快，人们居住区域的变迁，城市会出现城中心商业的空心化，如成都的春熙路现已不如前几年的繁华。这必然影响到投资者的投资回报，并且商铺的升值空间较小。虽然新的商业圈的形成需要时间的沉淀，但作为投资者来说，在新商圈没有形成之前，投资者所投入的资金肯定少，新的商圈一旦形成，其增值潜力便会体现出来，从投资角度来分析，这类商业地产更具投资价值。不可忽视小环境商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下，能够互相协调，共同带动其稳步发展。因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。如果在一家时尚前卫的咖啡吧旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定有所影响。临街商铺潜力大商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型商业地产的短期投资。而临街商铺则避免了大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间，容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强的生命力，更适合大、中型商业地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街商铺，在今后的政府规划和商业设施建设中，临街商铺将会严格控制，所以对于一个新兴商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。社区潜力是根基邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。例如本市肖坝片区和乐山广场片区的兴建，就预示着未来商业的跨越式发展。因此选择一个好的社区也是商业地产投资中至关重要的。它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的高低。整体规划是关键开发商合理的商业整体规划，也是商业地产投资的又一着眼点。区域商业的整体规划，不仅能形成统一的商业形象，创造良好广告效应从而提升该地段的价值，带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。未作商业整体规划，会造成该区域商铺总量过大，空置率高，租金很低，升值潜力低。商业物业管理是支撑在商业地产投资中人们往往注重地段、周边环境及投资金额，很少去关心其商业管理。殊不知商业管理在商业地产投资中也很重要，统一的形象定位，业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，避免商业业态的混乱不堪。定期的整合推广，更带动了其超大客流量，增强其企业实力。故此选择一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资必须考虑的问题。
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