法兰克人占领了罗马奴隶主的地产后，克洛维将其或据为己有，或分赐给亲兵、贵族、教会。此外，也允许各地仍保留着的罗马大土地占有者存在，允许罗马旧日的隶农和奴隶用租佃方式，独立经营农庄上的小块土地。而法兰克农民则过着农村公社生活，公社成员享有宅旁土地的个人所有权，在公有地内耕种一定的份地，并共同使用森林、牧场和水源。6世纪末，法兰克社会急剧变化，土地变成私有财产，因此，一些农民破产，耕地便集中于另一些成员之手，他们也成为大土地占有者。破产的农民，投靠教俗大土地所有者，受其奴役。尚未破产的农民，也因不堪勒索、掠夺和军役，被迫把自己的土地交托给邻近的教俗贵族，请求保护，再从保护人处领取份地耕种，担负一定的租税和劳役，也失去了土地所有权和人身自由，沦为农奴。这样，法兰克国王、贵族、教会、亲兵、农村公社分化出的富有者和保留下来的罗马大土地占有者，就都占有着越来越多的大地产，而法兰克农村公社中破产的和尚未破产的农民、残存的奴隶以及罗马大农庄上保留着的隶农、少数奴隶、贫苦的自由农民，就大量向农奴转化。8世纪中期，法兰克宫相查理·马特为使国家长治久安而采取的采邑制，又推进了封建土地所有制形成。9世纪，
封建制度在法兰克境内确立，后来其他
西欧国家也先后建立起封建制度。因此，一般把9世纪作为西欧封建制确立的开始。
一、西欧封建庄园与农业的发展
⒈西欧封建庄园
庄园是西欧封建制度在经济上的表现形式．贵族的采邑领地可能是一个庄园，也可能是十几个、几十个．一个庄园包括一个或几个村庄．庄园的耕地分两类，一类是贵族直领地（自营地），一类是农奴份地．在 11 世纪，采邑的多数居民是农奴．他们被束缚在土地上，未经领主许可不得离开采邑．其实当村外的世界还非常陌生、充满危险并且到处都是同样的采邑时，打算离开的人是很少的．因为采邑的村庄提供更多的安全、更多的家族联系，并且使人们能更方便地找到铁匠和神甫．村民们轮流到领主的地里去劳动，向领主交上一部分他们自己生产的农产品．此外，还有人头税、年贡、磨坊使用费等．
按耕作制度，耕地分三部分：春耕地，秋耕地，休耕地，年年轮换，此为三圃制．每个农奴在每种地上都有一块，一般是长长的一条．耕作时需 4 ～ 8 头牛牵引沉重的耕犁，故需相互合作；由于每家都是狭窄的长条地，种什么和什么时候种，也需要相互协调，因此农村公社在庄园内也往往存在．庄园内还有森林、牧场、水源，由农民共同使用．
至于领主这方面，他不能剥夺农民的财产，也不准把农民赶出他的份地，这是一条公认的封建法律．
与西欧封建庄园不同，中国封建庄园是地主式经济，而不是领主式经济；中国地主的土地所有权与政治统治权相分离，没有西欧领主在庄园内的行政、司法等特权；中国庄园多搞代役租；佃户、客户也没有西欧那样强的人身依附关系．
⒉农业的发展
西欧农业的发展得利于农业技术的进步．其一是三圃制广泛推行，提高了
劳动生产率百分之十五以上；其二是重型轮式犁取代了过去的扒犁，扒犁只能翻耕贫瘠的砂土，而轮式重犁则可翻耕草地和肥沃的洼地，扩大了耕地面积和耕地质量；其三是把马力用于农业生产，罗马人向来只是把挽具套在马颈上，拖拉重物时用牛可以，用马则极易窒息而死，十世纪发明了胸带挽具，套在马肩上，不但拖力提高 4 ～ 5 倍，而且速度更快；最后是水车和风车的广泛使用，尤其在
北欧作用甚大，它可排干低地、沼泽的水，还能带动水磨，英国 1086 年搞土地调查册时，有 5000 盘水磨，平均每 50 户一盘．
不但耕地扩大，农作物单位产量也增加了． 8 ～ 9 世纪英国主要农作物大麦、小麦、燕麦等，种子与收获量比例是 1 ： 2 ， 1200 ～ 1249 年为 1 ： 3 · 7 ， 1250 ～ 1499 年为 1 ： 4 · 7 ，一般认为，有高出播种量三倍的收成，农夫就有余粮可卖．
这些技术上的进步，使西欧的农业生产率大大提高，人口迅速增长．公元 600 年左右，欧洲人口降至二千万，到 1200 年突破六千万， 1250 年接近七千万， 1300 年约七千三百万，达到欧洲中世纪人口最高峰．
农业生产的发展、人口的增长，为城市和商业的兴起，提供了前提．
二、城市的兴起
⒈城市的兴起
城市是政治、文化和经济中心．中世纪西欧城市的起源，西方有多种理论：罗马城市论，马尔克起源论，市场起源论，庄园起源论，堡垒起源论，各有可取之处．最古老的城市当然是
罗马时代留下来的，但多为政治、宗教中心，史家往往称其为主教城市，经济意义不大．
西欧新兴的城市首先在意大利发展起来，如
威尼斯，热那亚，米兰，
佛罗伦萨．威尼斯原是拜占廷的属国 ，九世纪独立，在以农业为主的欧洲，它是第一个依赖商业贸易生存的国家．威尼斯与君士但丁堡和
穆斯林北非之间开展了兴旺的三角贸易，贩运来自东方的货物．接着热那亚、比萨、
那不勒斯等口岸也相继仿效，并进而促进意大利内陆城市米兰、佛罗伦萨的发展．
但是西欧城市的大量涌现，还是从 11 世纪到 13 世纪这二、三百年间．佛兰德尔地区的城镇布鲁日、根特从英国进口羊毛，形成北欧的工业中心．在莱茵河、
波罗的海和北海沿岸，也出现了汉堡、
不来梅、卢卑克等城市．在内地的商路上则出现定期大集市，其中以香槟伯爵领地的集市最为有名．
中世纪西欧城不大，人不多．最大的城市多在南欧，
西西里岛的城市巴勒莫盛期据说有三十万人，但这主要是穆斯林奠定的基础．意大利其它有名的城市威尼斯、米兰、佛罗伦萨人口一般都是十万或更多一些．巴黎 13 世纪人口二十四万，伦敦 12 世纪人口三万， 13 世纪有四万五千人．用今天的标准衡量，那时的伦敦城狭小肮脏，是一个臭气熏天、极易发生火灾的废物堆：木结构的房屋，没有铺垫的街道，有英国唯一的下水道系统，公厕仅有一处．但 12 世纪的伦敦市民却以伦敦为骄傲，认为它光芒四射．
⒉西欧城市的地位和特点
中世纪西欧的城市一般都兴起于国王或教俗封建主的领地上，他们象对待自己的庄园那样对待城市，行使其领主权．即使在最好的情况下，本意良好的封建领主也不会管理商人的事务，因为封建法律和习惯法并不了解商业问题．何况封建领主极可能借口提供保护而进行勒索．商人们在商业活动中形成了他们自己的商业习惯法，以处理货币与货币交换、债务与破产、契约等事务，所以他们希望有自己的法律、法庭，即希望自己管理他们的城市．由此产生城市与封建主的矛盾和斗争．
这种斗争有时非常尖锐，甚至发展到武装冲突，如法国的琅城．但一般多是通过经济赎买的办法，从国王或封建主那里取得特许状，从而拥有自治权．每个城市都是一个集体，市民并不拥有个人的权利．这些特许权大致包括人身自由，市民不能成为农奴，农奴到城市一年零一天即为自由人，司法、财政独立等．一些城市市长由国王委任，有不完全的自治权．还有一些城市有市议会，可选举市长或市政官，拥有完全的自治权．更有一些城市，如威尼斯、佛罗伦萨，则成为城市共和国．当然，也有一些小城市依旧服从封建主管辖．一般来说，到中世纪末期，几乎所有的西欧城市都不同程度摆脱了封建束缚．
与东方城市相比，西欧城市的特点就是其从产生起，即展开了与封建主的斗争，并取得一定程度的自治权，拥有独立的行政、司法、财政等职能．中国城市一般首先是政治统治中心，城市与专制统治同心，而西欧城市对封建制度起离心作用．
西欧城市特点的形成，有多方面的原因：①西欧政治分裂，法律不统一，大小封建主割据独立，各封建主都是拥有行政司法职能的独立实体，城市援引此例，就象某一领地取得特恩权一样．这种状况不会在
大一统的帝国结构中出现，所以，它既不会出现在东方，也不会出现在
罗马帝国时期。②城市往往与王权结盟，取得特许状，以对付当地封建主．③农村公社的传统，市民也组成公社，成为团结斗争的现成组织形式。 ?
古希腊、罗马城市文明的遗产：城市公民群体和公民权的观念，公民大会制度和市议会制度。
⒊商人行会和手工业行会
在中世纪西欧，没有一个市民需要现代意义上的个人自由，世界仍然太不安定，个人难以单独活动，市民需要共同参加一个严密组织，用各种规则和制约来保护自己．行会是中世纪城市中最主要的经济组织和社会互助组织．从 11 世纪起开始有商人行会，既包括商人，也包括手工业者，后由于分工而专门化，从商人行会中分出手工业行会．
商人行会的主要职能，对外是为其成员造成对当地市场的垄断，故严格限制外地商人在当地的贸易，对内则保持一稳定的、没有竞争的经济制度，故对内统一价格，严惩个人垄断．
加入手工业行会的人必须是行东，帮工和学徒无权参加行会．一般手工业者都经学徒一帮工一行东（师傅）．手工业行会的职能与商人行会的职能相似，其行规主要反映经济方面的内容，对生产规模、学徒帮工数量、工资、生产过程、价格、原料、市场都有规定．行规有两个倾向：一是平均主义倾向，使每个市场者机会均等；二是对内反对自由竞争，对外造成垄断．
另外，行会还具有社会互助和救济职能，看来，农村公社对行会的形成有重要作用．
评价：从经济上来看，行会是城市兴起的产物，是中世纪自然经济为主的条件下，商品生产已有发展但还不太发展的产物．中世纪市场狭小，对产品数量、价格等不能不进行限制，否则无法进行正常再生产，所以行会在保障小商品生产方面有进步意义．但随着生产的发展，其保守性愈来愈显，最后被手工工场制度代替。从政治上来看，中世纪的城市主要是由行会组成的，在行会的基础上形成了城市管理的主要机构：市议会，从而体现了一种市民参与公共事务的精神。
三、西欧商品市场关系的发展
在西欧早期商业活动中，犹太人往往占有重要地位，他们的足迹遍及拜占廷、阿拉伯世界及西方各地，使长途贸易首先得到发展．
在中世纪，意大利，德意志和尼德兰在商业上比大西洋各国更为发达，城市也更为集中，从而形成两大国际贸易区．一是传统的地中海贸易区，由意大利商人控制，主要搞东西方中介贸易．一是北海、波罗的海贸易区，由佛兰德尔和德国的商人控制，主要经营各国的土特产：罗斯的皮毛、蜂蜜，英国的羊毛，佛兰德尔的呢绒，德意志的粮食．
联系这两大国际贸易区先后有两条通路． 12 ～ 13 世纪主要走陆路，即翻过阿尔陴斯山，经法国香槟伯爵的领地，到达佛兰德尔． 13 世纪以后主要走海路，从地中海出直布罗陀海峡，到英国和北海各港口．
意大利商人对西欧商业组织的发展有重大贡献．起初，他们搞合伙制，一般由两方组成，一方是座商，提供资本，一方是行商，押运货物，回来分配利润后即散伙． 13 世纪以后，意大利出现运输业，行商也逐渐变成座商（莎士比亚的“威尼斯商人”）．商人组织也由合伙制转变为商行、公司，其主体是一个家族的成员，并以该家族命名． 14 ～ 15 世纪意大利有 200 余家公司或商行，在各主要城市都设分号，远至巴黎、伦敦、布鲁日，这是近代资本主义公司的前身．
随着国际贸易的发展，货币汇兑和信贷业务也发展起来，从而促进了银行业的出现．这也是意大利商人的贡献，他们发明了借贷记帐法、结算办法等．全欧第一家银行是 1346 年在热那亚成立的，最初贷款利息很高，从百分之六十到百分之百不等．佛罗伦萨的银行家曾一度代教廷征收西欧一些国家的什一税，可见其势力之大．
四、城市对西欧社会的影响
城市的兴起是中世纪西欧社会发展的重要标志，对欧洲文明有重大影响．
⒈城市的兴起使欧洲出现了一个新的等级一一市民阶级．而在此之前，西欧社会只有农奴和在农奴之上的贵族、教士．而且，这些市民的经济力量、政治地位和社会地位还在稳步提高，这就意味着国家日后要更加重视和支持这些人的利益及其他们的对外冒险事业．此为社会变化．
⒉城市商品经济的作用，促使旧的自然经济的领地庄园制度瓦解和农奴依附地位的消失．门类齐全的庄园生产转而成为满足市场需要的专业化生产，新型的自由农民出现．以前人们的财富观念只有土地，现在则包括货币和可用货币估价的商品．新的商品为土地贵族提供了新的消费，从而也就瓦解了土地贵族，他们不再搞劳役地租，而改用货币地租，使农奴变成了人身自由的佃农．此为经济变化．
⒊城市与王权结盟，促使王权加强，国家出现了不与封土相联系的官吏；同时市民阶级参与政治，城市自治和城市议会，也促进了议会制度的出现．此为政治变化．
⒋随着城市的出现，产生了市民日常需要的世俗文化和世俗教育，文化教育不再为教士所垄断，这就为日后的文艺复兴和宗教改革作了准备．这是文化变化．
基督教对中世纪欧洲的影响已经渗入到社会的各个方面。无论是思维内容、艺术、文学、科学技术、教育、政治、经济等等的方面。
尤其是《圣经》对西方文化的影响恐怕远远超过一般人所想象的。好多人以为基督教对中世纪科学一直是水火不容，但这只是国内的人的刻板印象。其实，对西欧中世纪史有研究的人都知道，事实并不是这样。人们往往会联想到中世纪天主教对科学家的迫害，想到布鲁诺、伽利略等人的遭遇。可是人们往往不愿记得布鲁诺伽利略等人原来都是信仰上纯正的人，更不愿知道布鲁诺还是个神甫。
中世纪许多有名的大学（其中不乏到迄今为止我们都熟知其名的大学）都是教会建立起来的。这些大学对科学的进展产生了巨大的影响。
基督教对社会风俗的影响也是巨大的。例如反对奴隶制和贩奴贸易，主张一夫一妻制，反对溺婴杀婴等恶俗陋习，提倡辛勤劳动，维护世界和平，等等。有人或许会说，这些不过是教会顺利历史潮流的题下应有之义，并不值得特别表之。其实不然。在上述方面教会多少是种倡导者或推动者。我们再看看当今的教会还在孜孜于此，就知道移风易俗并非轻而易举，顺应历史潮流又是谈何容易，因此不能不承认基督教对社会发展所作的巨大努力和深刻影响。
基督教在政治上的影响也好大。但被奉为国教后，因为教会内容管理不善，教权王权之间的争斗，一些教会神职人员的腐败，给人民带来了苦难。随着时间的推移，教会逐渐发现了这些问题并进行了相当多的改进，比如宗教改革，教权王权之间的放松，对教会权利的修缮等等。中世纪以后基督教各教派基本上都对社会有很大的推进作用。