房贷改lpr后悔了

Question

如题所述

Answer 1

对于按揭买房的人来说，最关心两个问题，一个是房价，一个是贷款利率，二者直接关系购房成本。按揭购房涉及购房者、开发商和银行三边关系，从购房者的角度来说，房价和贷款利率越低越好；而对于开发商来说，房价越高越好，对于银行来说，房价贷款利率越高越好，三者站在不同的角度思考问题，得出的结果就不一样。
对于曾经按揭买房、目前还在为每月房贷而奔波的人来说，最期待的就是5年期贷款市场报价利率LPR能低一些、再低一些，毕竟每个月的房贷都是雷打不动的支出，现在又受疫情的影响，不少人的收入受到了一定程度的影响，在收入下降的情况下还需要继续还房贷，压力可想而知。
真是久旱逢甘霖，央行雪中送炭。本月，央行发布通知，5年期贷款市场报价利率LPR下调，从之前的4.6%下调到4.45%，也就是降低了15个基点，如果那些存量房贷户当初选择了LPR利率，意味着月供会减少。根据测算，如果房贷100万元，在贷款20年、等额本息还款下，每月少还款约81元，20年累计节省房款支出1.9万元，如果贷款30年，每月少还款约89元，30年累计减少3.2万元的购房成本。
一、存量房贷户的由来
存量房贷户主要有两种类型，一种是房贷利率改革前的存量户，一个是房贷利率改革后的存量户。
2019年12月之前，按揭购房合同的利率采用的是基准利率上浮或下浮一定数值来确定。当时5年期以上贷款基准利率是4.90%，如果购房合同约定贷款利率在基准利率基础上向上浮动30%，实际贷款利率就是6.37%，当时不少贷款买房人的贷款利率向上浮动了20%或者30%。
2019年12月底，央行发布【2019】30号公告，存量浮动贷款利率贷款定价转换启动，要求贷款金融机构与客户进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），商业性住房加点数值在合同剩余期限内固定不变。这就是房贷利率改革前的存量房贷户。
同时，该公告还要求从2020年起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。这就是房贷利率改革后的存量房贷户。
对于房贷利率改革前的存量贷款户来说，有两种选择，一种是选择LPR利率加点，一种是选择固定利率。由于谁也无法精准预测未来LPR走势，有人选择了LPR，利率随LPR的变动而进行调整，有人选择了固定利率，无论LPR如何变动，个人房贷还款利率固定，LPR变动与自己没关系。
二、LPR利率持续走低
从央行2019年8月发布LPR利率以来，5年期利率经历了5次下调，从最初的4.85%降到目前的4.45%，累计了下调了0.4个百分点，也就是40个基点，其中本月降幅是最大的一次，下调了15个基点。
之所以下调幅度这么大，与当前我国房产形式有明显的关系，供大于求，房地产市场疲软，而房地产市场对经济影响比较大，直接或间接影响着GDP。在这种情况下，刺激房产经济就成了一种提升GDP的手段了。
时间上，央行不仅仅在LPR上有动作，在这之前，央行和银监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。而这之前的要求是首套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限的LPR。
5天之内两种刺激房产手段，目的就是帮助房企去库存，帮助房企回笼资金，帮助购房者降低购房成本。
三、选择固定利率的都是傻瓜吗？
LPR的持续走低，尤其是本次的大幅下调，无疑给很多选择LPR利率购房者，未来或许节省不少支出。但文章前面也已经说了，由于不少购房者对未来LPR上扬的担心，当时并没有选择LPR，而是选择了固定资产利率。而固定利率与LPR调整就没有任何直接的关系，从眼前利益来看，选择固定资产的购房者，无法享受LPR下调的红利，似乎只有后悔的份。
财艺君认为，任何一种选择都是有道理的。在未来LPR不太明朗的情况下，任何一种房贷利率的选择都是一种赌博的心态，如果选择固定利率还贷，剩余还款期内LPR利率水平水平不变或者上调，那你就赌赢了；如果LPR利率水平不断呈下降趋势，那肯定就得愿赌服输。
从长远利益来看，由于房贷周期很长，大多为20年或者30年，LPR也不过执行两三年时间，相对于长久的贷款期限，根本算不了什么，既谈不上选择性后悔，也谈不上选择性聪明或傻瓜，只是站在不同角度思考问题罢了。
总结
LPR持续走低，对于选择固定利率的购房者来说，确实有点失落心理，但塞翁失马焉知非福，未来走向谁也无法准确预测，选择固定利率还款的人，也说明了自己的风险意识很强，无论外界怎么变化，我都按照既定的目标去做一件事，不受外界干扰。虽然不能获得暂时的实惠，但也规避了未来利率持续走高的风险，选择“躺平”未必就是一件坏事。