一、接待 分为店面接待和电话接待。
注意：态度要热情，语言要专业，要能够积极探索客户的心理需求,
在接待业主时要注意的要点：
1、 产权性质（公、经济适用房、商品房、央产房、使用权、什么样的房子能卖，什么样的房子不能卖，产权证是否已经拿到）
2、 引导业主规范化操作，寻找业主的心里价位，解除售房人的顾虑产生共鸣（资金安全、交易风险、）善于运用公司品牌、产品和流程征服业主、充分的赢得业主的信任。（如：展会资源、央产代理、二手房消费教育学校、遍布北京市城区的店面、房款提存等等）
3、 报价（遵循报市场浮动价格）要能够引导市场价位，（强调“透明交易”，售价取决于市场。）不能一味的让客户自己报天价；要体现专业素质；
4、 留下客户的电话及将自己的联系方式告知客户总之接待时要点要明晰，不明白的地方也不要乱说。
5、 与业主交谈不要太格式化，但要掌握节奏，要亲切的注视业主，不同的人不同对待，灵活变通。
在接待客户时要注意的要点：
1、 不要轻易对客户说“不”“没有”等
2、 最大限度的发掘客户的购买需求，沟通中无处不在的运用变通手法，促使客户购买条件的扩大。（挖掘客户的潜在购买力）
3、 介绍公司的操作流程及交易形式（阳光、透明）收费标准。
二、置换业务技能及带单技巧
1、 在约定地点见到业主后，我们要这样做：
使用专业术语介绍公司，树立专家形象
用真诚取得业主的信任
介绍客户身份背景及工作单位概况
在活跃气氛下使业主在交谈中简单了解客户情况
让业主与客户对房屋情况进行沟通
谈清各种费用明晰分担情况
查看房产证件核实法律关系
2、当我们亲自带领客户或到约定地点见到客户后，我们应该这样做：
必须穿着整洁工服使用专业术语树立专家形象
进入社区由外入内择优介绍小区及楼道卫生
进入楼内停止介绍，避免惊动左临右舍
经业主同意后,客户方可进入房屋内
着重介绍客户要求的室内设施
善于发现房子的优缺点，结合客户的购买需求有针对性的解释。
3，实地看房：
进入房屋内要多观察少说话精力集中
使客户注意到屋内亮点 分析户型
尽量少让客户与业主直接交谈
让客户了解此地的房屋买卖市场行情
向客户讲解一些买卖房屋知识
在松弛气氛下结束看房
带客户熟悉一下房屋周边情况（交通、超市等）
4、 看完房后：
善于总结客户的特点，通过看房更深一步的了解到客户的需求。
及时与客户进行跟踪反馈，了解客户对房子的客观分析及满意度。看房后，若客户提出不满意的观点，作为经纪人必须弄清楚原因，比如有噪音、噪音来自那里？等等类似与这类问题，找到可变通之处，以备回复客户或下次再看房时做出合理解释。
看房后，若客户流露出定房意向：尽可能的将客户带回公司谈价，切忌不要在房子里问主管最低价，若买卖双方同时都回来，要控制好局面，不能因一方过于苛刻，另一方也不配合导致双方纷纷走掉，要稳住顾客的心态，调节气氛。（定房必要的条件与办理过户必要的条件。
三、客户类型及心理分析
谈判中的客户可能千差万别,无论经验如何丰富,也很难做到万无一失,因此,对于各种不同的谈判对象可以视其性格的不同而加以调整.以下为几例客户类型的分析：
一 死板的客户：
这种人谈判的特点是准备工作做得完美无缺。他们直截了当的表明他们希望做成的交易，准确确定交易的形式、详细检验和统计额外制定条款。喜欢按自己特定的想法去制定操作及流程方式。死板的人不太热衷于采取让步的方式，商量的余地不大。与之打交道的最好办法是：在其看完房并明确其真正意图后，主动阐明公司的立场及操作流程方式，规避双方风险，维护买卖双方的利益，尽量提出对方设想到的细节，并要利用房屋本身的优点给与说明，一切说明均须讲究合理有据，以获得客户的支持。
二 热情的客户：
这类人的特点是办事有些松松垮垮，他们的谈判准备往往不充分而不是过于细致，这些人和善、友好、好交际、容易相处、具有灵活性，对建设性意见反映积极。所以，多提建设性意见，并友好表示意图，强调房屋的特色及实惠，促其快速决定。（经纪人应抱以更多的热情，与客户产生共鸣，并冷静的分析问题以专业的服务水平和知识征服客户。）
三 冷静的客户：
他们在谈判中的寒暄阶段表现沉默，这类人的特点是处事冷静稳健，深思熟虑，不容易被经纪人的言辞所打动，对疑点必详细询问，他们从不激动，讲话慢条斯理，愿意使对方得到有关他们的立场，并擅长提一些建设性意见，做出积极的决策，在与这种人谈判中，应该对他们坦诚相向，采取灵活积极的态度，不要急迫的表达自己促单的心态。
四 坦率的客户：
这种人的性格使他们能直接向对方表示出真挚热烈的情绪。他们天生激动并十分自信，易受外界怂恿与刺激，一般很快就能作决定。他们总是兴致勃勃的谈论各种话题，并乐于以这种态度取得经济效果，磋商阶段，他们能迅速进入谈判实质阶段，他们十分赞赏那些精于讨价还价、为取得经济利益而施展手法的人，因为他们自己就很精于使用策略去谋得利益，同时希望别人也具有这种才能。切忌经纪人不能表现出自己的无知、无能。
五 霸道的客户：
由于具有自身的优势，这种人常十分注意保护其在所有事情上的垄断权。他们趾高气昂，以下马威来威胁业务人员。与这种人打交道，一般应做到：稳住立场、不卑不亢、尊敬对方、谨言慎行、多听少说、神态庄重、找寻对方弱点。准备工作应面面俱到，要随时准备改变交易形式，要花大量时间讨价还价的精力，才能达成交易。最终达成的协议要写的十分详细。
六 犹豫的客户：
对于这种人信誉是第一重要的，他们特别重视开端，往往会在看房上花很多时间，其间也穿插一些摸底。对待这种人首先需追查顾客不能决定的真正原因，经过长时间、广泛的、友好的交谈，增进了彼此的敬意，也许会出现双方共同接受的成交可能，与这种人打交道，首先要防止对方拖延时间和中断谈话的可能，还必须把重点放在制造谈判气氛和摸底的阶段工作上。一旦获得了对方的信任就可以大大缩短切磋的时间，尽快达成协议。
七 好面子的客户：
这种人顾面子，希望对方把他看作大权在握和起关键作用的人，喜欢对方夸奖和赞扬，所以不要吝惜你的语言，将会达到良好的效果。
参考资料：http://iask.sina.com.cn/b/12982844.html