关于划拨土地补偿

Question

我单位的土地属于划拨性质的，现在规划要拆，但有人盖的私房是没有任何手续的，是否给予补偿？

Answer 1

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19施行）第四十七条规定，“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和规划的要求，可以无偿收回”，“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”。根据目前施行的《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日通过，1998年8月29日第二次修订，1999年1月1日起施行）第五十八条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，收回国有土地使用权的对土地使用权人应当给予适当补偿。这两个法律法规从条文理解上确实存在不一致的地方，由于55号令和《土地管理法》分别属于法律和行政规章，处于不同的效力位阶上，根据《立法法》下位法服从上位法的原则，《土地管理法》的效力高于55号令。上述法律法规关于收回划拨土地使用权补偿规定的变化也正反映了理论研究中对划拨土地使用权属性的认识不断深化。划拨土地使用权作为财产权的属性得到越来越广泛的认同，其权益逐步明确。事实上，划拨土地使用权与出让土地使用权就土地使用权本身具有的根本性质并无不同，都属于用益物权的一种，同样属于财产权，只是土地使用权取得方式不同。尽管1986年的《土地管理法》就对土地划拨制度进行了明确规定，但是直到1990年5月19日55号令颁布，才对划拨土地使用权的概念进行了界定，即“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”原国家土地管理局于1992年3月8日发布了《划拨土地使用权管理暂行办法》，对划拨土地使用权解释为：“划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。” 1994年7月5日通过的《城市房地产管理法》第二十二条第一款对土地使用权划拨行为进行了界定，即“县级以上人民政府，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”从强调无偿取得到承认划拨土地使用权取得可能无偿或发生相应成本，其间的变化表明划拨土地使用权越来越被作为一项财产权利看待。不仅如此，划拨取得的土地使用权在长期使用过程中也伴随资金投入，会产生相应的附加值，依据“谁投资谁拥有”的产权原则，企业应拥有相应部分的财产权。2001年2月13日，国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定了“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产”，这一规范性文件首次明确了企业的国有划拨土地权益，明确承认划拨土地使用权是一种财产权。因此，旧城改造收回划拨土地使用权，应对原土地使用权人给予补偿，且补偿前必须进行价值评估。按照《城镇土地估价规程》（2002年7月1日实施）的说明，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。在实际估价时，首先根据宗地条件评估其出让土地使用权价格（通常设定为该用途的最高出让年限），扣除应缴纳的土地出让金，即为划拨土地使用权价格。

Answer 2

国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，
城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的
其他用地等等。
划拨土地使用权，是指土地使用者通过除
出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的
国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地
使用权出让、
国有土地租赁、国家以
土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，
划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于
土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%.　标定地价由所在地市、县人民政府
土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。
新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权
评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对
城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均
容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、
土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。其基本计算公式是：土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数。