如何理解靠存款买房难于追上房价上涨的速度
最近，看到了一个数据，说是中国人在银行的存款总额，截止到上个月差不多就是70万亿，而居民个人贷款的总额是40万亿，换句话说，这两个数相减之后，就剩下30万亿了。这是个什么概念呢？30万亿除以14亿，每个人的净存款就只有2万元。而一个家庭按照三个人的标准来计算，大概就是6万元的存款。
而6万元的存款是什么概念呢？在热门城市，每年的房价上涨幅度都可以轻易超过这个数字。就比如一些三四线城市，2017年的时候，房价也就是5000元左右，现在早就翻倍，轻轻松松超过了1万元。按照一套房子100平米来计算，每年就上涨了50万元，大概等于10个家庭的存款总额。由此可见，在高房价面前，努力存钱节约变得毫无意义。
因此，三刻估计着，随着房价的进一步攀升，可能我们的人均存款估计会进一步减少。过去，我们一直都说，中国人爱存款。但是估计着马上就要反转了。对于这种现象，有人说，没事啊！欧美发达国家也是人均存款特别少，这说明咱们的国家在发展了啊！
对此，三刻只能说呵呵了，因为欧美国家的福利保障制度非常健全，生老病死教育医疗都是有保障来兜底的。可是，咱们这里却不行啊！一个家庭六万元的存款，随便一个不大的病，基本上就全部消耗光了。真要是碰上孩子读书上学什么的，估计着一年下来补课费就不够啊！所以，三刻认为，这是值得我们警惕的，一定要引起重视。
另外，我们还要对人均存款总额急剧减少的背后原因进行一个分析。要知道，社会消费品总额的增长上个月只有8.5%，是这么多年来的最低了。这说明，我们的存款并没有转化为消费。但另一方面，境内居民负债却超过了40万亿，这就说明，我们都把钱花费在了买房子这个事儿上。因为房价一直在上涨，所以负债只能是越来越高。
这不禁让人细思极恐啊！倘若现在放开了限购，那么不知道又有多少人会全部把人均存款全部都放到房子上啊！而对于宏观经济的影响是怎样的呢？很简单，社会存款全部将为零，居民负债全部都是房贷，连银行都被高房价拉下了水，大家只能把所有的财富都押宝在房子上。
但问题是，买房子总有先后顺序。那些后来买房子的，大多数是真正的刚需族，他们本来就是工资年限不多，收入也不高，却面临着比过去多少年都要高很多的房价被动接盘。这种情况下，三刻认为着，真心不合理。因为这就相当于所有的人都把房产增值的希望让刚需族来承担。请问，这合理吗？这公平吗？
有人说，现在的三四线骑虎难下，炒房客在套现，改善一族也在卖房，本地多套房持有者也在卖房，再加上雨后春笋般拔地而起的新房，房地产市场的抛压越来越重。
有人说，一套房拖累三代人，几十年的积蓄交了首付，30年房还未供完，老的走了，小的老了，新房也变老旧危房了，这30年当中，还必须得省吃俭用，就为了供一套“钢筋水泥”，值吗？
与其说这是他们的抱怨和不安，倒不如说这是房地产市场真实情绪的反映，我能做的，只是把刚需们心中所想的给说出来而已。
体量不断膨胀的中小城市，水涨船高的三四线房价，掏空家庭财力的高杠杆购房方式，显然已经让大部分人感到疲惫。
数据显示，截止2016年，我国各地各类新区总数达到3500多个，如果加上2017年、2018年的数字，甚至有可能达到4000个。
此外，我们的人均居住面积已经超过了40平米，套户比高达1.13，一季度的居民杠杆率达到了54.3%，房价收入比普遍在15倍以上。
冷冰冰的数字背后，折射的其实是房子越来越多的现实。
所以，总有人不停的在问：5-10年之后，有多少房子会“无人问津”？
要搞清楚这个问题，我们需要从以下两个方面入手。
首先，5-10年之后，房地产市场的空置率是多少？
我们不妨综合多个数据出处，来计算空置率的变化。
2014年，西南财大中国家庭金融调查与研究中心发表《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告，住宅市场的整体空置率达到22.4%。
2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。
有房产研究机构公布的数据显示，二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%。
在去年，原住建部副部长仇保兴说过，类似鄂尔多斯这样的城市空置率高达70%，哪怕是看似拥挤的北京，空置率也在10%-20%之间。
看来，根据这几个机构和专家的统计，空置率公认在20%左右浮动。
参考历史数据，在1994年至2008年间，15年平均空置率为13.68%，增长并不算太快，因此，未来5-10年，房屋空置率不会高于25%。
其次，5-10年后，房屋总量是多少？
根据统计局2017年的调查，目前我国城镇住房总存量为261亿平方米，其中城区住房总面积为145.9亿平方米，而镇区是115.4亿平方米，按一套房90平米计算，加上2017年、2018年的数据，总量应该是2.9亿套。
每年房屋新开工面积大约为17亿平米，竣工面积大概是20亿平米（因为包含大量施工中的期房），未来5-10年，新增的住房面积大概是92亿平米-185亿平米，仍然按90平米一套房来计算，大概会增加1亿-2亿套之间。
这样算来，房屋总量应该是3.9亿-4.9亿套左右。
结合25%的空置率来计算，5-10年之后，会有9700万套-1.22亿套的房子会“无人问津”。
既然无人居住的房子会增加这么多，假如现在手里有点闲钱，是买房好，还是存银行好？
经济学家李迅雷在年初接受采访时曾明确指出，2019年房地产将进入减持的时间窗口。
一方面，2019年商品房销售面积将出现负增长，居民的杠杆率处于高位；另一方面，楼市今后最大的隐忧是：人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三、四线城市都呈现人口净流出，所以，尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。
听了专家的分析，购房者应该“清醒”了。
第一，房地产不可避免要走“下坡路”，买房并非第一选择。
过去多年以来，房价持续上涨的逻辑很简单，从2007年到2017年，M2的均值增速为15%，同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度，也就是说，人们把房产当成了金融投机品，而不是用来居住的消费品。
因此，当劳动力总量减少，人口老龄化加速之后，城镇化的速度也不会像前几年那样高歌猛进，加上居民杠杆率增加的空间已然不大，未来房产的保值增值属性必然降低，未来5-10年，调控会不断发力，限售、限购等措施日益严格，房产的流动性也会下降，倾尽所有去买房，倒不如存银行，以备不时之需，用来应急也可以。
第二，房子非买不可的话，注意“鸡蛋不要放在一个篮子里”。
一个是不动产，给人以安全感乃至虚荣感，一个是储蓄，给人消费和投资的底气，两者都不能押下重注。
上文说了，未来绝大部分中小城市仍然会面临人口持续流出的困境，用一个词来形容，叫“收缩型城市”，这些地方的房地产不买也罢。
假如你在稀缺的一二线城市可以买到“方寸之地”，也不失为一项颇具眼光的避险资产，此时把钱存银行是不如买成房子的，因为即便再过5年乃至10年，京沪广深、各大城市群的核心都市，也仍然具有充沛的潜力可挖。
所谓“鸡蛋不要房子一个篮子里”，指的是不动产和现金要分散，买房的区域也要分散，甚至买房的类型：学区房、改善房、老破小，也要相应的分散，毕竟，当买房这件事开始充斥着“不确定性”，何必还要为了升值的缥缈预期为之“死磕”呢？