二手房买卖合同如何签订

Question

如题所述

Answer 1

在二手房买卖交易中，许多购房者往往只关注房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。二手房买卖过程中，合同的签订非常重要。二手房买卖合同如何签订？二手房合同签订注意事项有哪些呢？本期为您介绍二手房买卖合同签订指南。
1二手房交易合同内容当事人信息
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
标的
这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接)；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
价款
房款及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
履行期限方式
这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
违约责任
这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
解决争议方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
合同生效条款
双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
合同解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
合同变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
附件
在此说明本合同有哪些附件，附件的效力等。
个人买卖二手房合同范本>>
2二手房合同签订明确事项双方违约责任
违约金的比例有明确条款注明，合同中还应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
付款过户时间
在实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。
费用交接时间
要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
代理费明细单
在合同中只写其占总房款的比例，而并没有经纪公司代理费明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
必须见房主
现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即中介经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实。
3二手房合同签订注意事项确认身份、产权基本信息
身份一致：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出具有法律依据的公证委托书。
地址一致：房屋地址要按照房产证中的地址严格填写，两者要一致。
面积一致：房屋面积要按照房产证上注明的面积填写，房屋附有赠送的小部分面积（不含在房产证或房地证的面积中的），需要在合同的“其他条款”中注明。
权属明确：房屋权属要明确填写产权人或共有产权人的姓名。
约定总房款、税费和支付方式
付款需写明：总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间。
交易税费：买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人士或有关部门具体了解税费的项目和税率，根据买卖房屋的性质和实际情况还可能产生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。
购房者交纳的税费：印花税（各交一半）、个人所得税、营业税。
购房者交纳的税费：契税、土地出让金、印花税（各交一半）。
确定交房细节
具体交房时间：时间要精确日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。
费用结算：物业费、水费、电费、煤气费、电话费等于房屋有关的费用。这些都要在购房时核实清楚是否存在拖欠，若有拖欠，应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清，如果因房主未及时还清拖欠费用，所造成的影响应该承担什么责任。
明确违约责任
二手房卖方逾期交房的责任。
买房方逾期付款的责任。
非因不可抗力的原因，不能办理或按时办理过户手续的责任。
买方或卖方单方解除合同的责任。
房屋质量不符合约定的责任。
合同的其他方面
审核：签约时审核对方身份，审查中介机构的营业执照和声誉等。细看：仔细看合同条款，注意其违约责任是如何约定的，看自己是否能承受再决定是否签署；合同一般至少一式三份，要查看三份内同是否一致。不留空：现在几乎所有的中介都提供格式化的房地产居间协议，其中又许多条款是要求签署方在签订时填充或选择，签订时一定要对这类条款逐一确定，尽量不留空白条款，以防日后被他人修改，或违规利用。
4警惕二手房合同签订潜规则看清合同每项条款
一定要关注的就是房屋的产权是否清晰。买方在签订买卖合同前，应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。必须在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型(如房改房、集资房、拆迁安置房等），不同类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的。
合同最好要当面签
很多中介公司在购房者有意购买房屋时，会不失时机的催促购房者签订预先制作的一式三联的格式意向协议，并由购房者支付为数不多的意向金。为了避免先不让买卖双方碰头，意向协议通常由买方先签，然后由中介拿给卖方签，而买方签字后，一式三联的意向协议均被中介拿走。然而，交易合同最好买卖双方当面签定，防范出现代签合同的情况；合同中不能留下“空格”，若有空格一定要划去。
不要随便缴纳定金
在中介带你看房后，如果向你收取购房意向金、履约保证金、购房定金类钱款，一定不要给。因为这款项如果是购房定金，那应该由卖房的房东收取，而不是中介；如果房东同意由中介收取，应让房东在收款收据上签字确认。
附属物权归属明确
不少购房者表示在看房时看到的房屋配套家具在真正交房时却没有了。这种现象屡见不鲜，原因是因为在买房前没有和卖方以及中介协商清楚。所以购房者在交易合同上一定要把各项物品的归属在合同上写清楚。
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